Korkeat korot – ja toisaalta roimasti alaspäin tulleet asuntojen hinnat.

Kolikolla on toden totta kaksi puolta, mitä tulee asuntomarkkinoiden nykyhetkeen.

Onko nyt, jos koskaan, tuhannen taalan paikka tehdä edullisia löytöjä ja solmia asuntokaupat? Elämmekö tänä syksynä asuntojen hintojen pohjakosketusta? Entä siintääkö näköpiirissä käänne hinnoissa, kun asuntolainojen viitekorkojen nousu näyttää viimein tasaantumisen merkkejä? 

Soitimme yli kymmenelle kiinteistönvälittäjälle eri puolilla maata. Haastattelujen pohjalta kokosimme neljän kohdan listan siitä, mitä asuntokaupassa tällä hetkellä tapahtuu ja mitä on edessä.

Välittäjien mukaan ilmapiiri asuntomarkkinoilla on nyt monin paikoin odottavainen.

”Ihmiset nojaavat nenä kiinni näyteikkunassa. Käyvät näytöillä, tilaavat esitteitä, unelmoivat, mutteivät ole valmiita toimimaan. Toivovat, että korot tulisivat alaspäin”, Kiinteistömaailman toimitusjohtaja Risto Kyhälä summaa.

Mistään asuntokaupan hyytymisestä ei voi silti puhua, haastateltavat huomauttavat. Pikemminkin kyse on siitä, että kauppa on hidastunut. Viime kevääseen verrattuna tahti on alkanut kuitenkin jo reipastua, monet välittäjät sanovat.

Kauppa siis käy, muttei polttavan kuumana kilpajuoksuna. Kun asunnot eivät vaihda omistajaa hetkessä, ostajilla on aikaa punnita päätöstään.

Näin ollen asuntonäytöilläkin ravataan entistä ahkerammin, Helsingissä välittävä Susanna Arnall arvioi. Kun vielä muutama vuosi sitten käytiin katsomassa ehkä kahta tai kolmea potentiaalista kotia, nyt saatetaan poiketa jopa pariin kymmeneen näyttöön. 

Sopivan kodin lisäksi ostajat etsivät myös sopivaa hintaa, josta voisi neuvotella.

Yhtä lailla myyntiajat ovat pidentyneet. 

Nurmijärvellä välittävät Anette Koskinen ja Laura Rögård antavat esimerkin: koronan huippuvuosina keskimääräinen myyntiaika oli vain kuukausi. Nyt se on neljä kuukautta, ja sekaan mahtuu paljon kauemminkin kaupan olevia kohteita.

Samalla asuntokauppa on ketjuuntunut. Moni tekee ehdollisen tarjouksen sillä varauksella, että saa ensin oman asuntonsa kaupaksi.

Ei ole lainkaan tavatonta, että ketjussa on neljäkin asuntoa kerrallaan, kuopiolainen Maria Keinänen kertoo.

Ketjuuntumisen ohella kauppoja jarruttavat välittäjien mukaan pankit. Eritoten osassa pankeista kaupantekoaikojen setviminen tökkii, mikä hidastaa asuntokauppaa, lahtelainen Timo Friman toteaa. Syynä saattaa Frimanin mukaan olla esimerkiksi henkilöstömäärien supistaminen, kun yhä useammat kaupat tehdään sähköisesti.

Ostajilla ei ole samaa varallisuutta hankinnoilleen kuin vaikkapa vuoden 2021 aikana. Kapuloita rattaisiin lyövät sekä inflaatio että lainakorkojen nousu.

Samaan aikaan pankit ovat muuttuneet varovaisemmiksi sen suhteen, kelle ja millä ehdoin lainaa ylipäätään myönnetään.

Yhtälön vuoksi käsiin etsitään edullisia kohteita. Asuntojen hinnat ovat laskeneet paikoitellen rajusti, pääkaupunkiseudullakin yli kymmenen prosenttia.

Danske Bankin tuoreen ennusteen mukaan asuntojen hinnat halpenevat Suomessa tänä vuonna keskimäärin 6 prosenttia. Ensi vuodelle pankki ennustaa hintoihin 2,5 prosentin nousua.

Asunnon hinnoittelu onkin ratkaisevammassa roolissa kuin pitkiin aikoihin. Tarjouksia ei heru, ellei hinta ole kohtuullisissa kantimissa.

”Myynnissä roikkuvat kohteet, joissa tavoitellaan ylihinnoittelulla nousukauden eli korona-ajan tasoa. Kaikki myyjät eivät ole tottuneet ajatukseen, että hinnat ovat tasoittuneet”, Pirkanmaalla välittävä Tanja Komulainen pohtii.

Ajalle ominaista ovat reippaasti tinkivät ostajat.

Susanna Arnallin mukaan liikkeelle lähdetään jopa kymmenen prosenttia pyyntihintaa alempaa. Vielä pari vuotta sitten olisi tarjottu heti pyydetty hinta tai vähän yli, hän toteaa.

Toisaalta ala-arvoisetkin tarjoukset ovat arkipäivää, Helsingissä välittävä Andrei Koivumäki painottaa.

”Kun tingitään viisi tai kymmenen prosenttia, tarjoukset eivät todennäköisesti mene läpi. Ainakin omissa kohteissani hintapyynnöissä on jo huomioitu markkinatilanne”, Koivumäki sanoo.

Myös Anette Koskinen ja Laura Rögård tunnistavat, että liikkeellä on paljon ostajia, jotka etsiskelevät mahdollisia pakkomyyntitilanteita. Kun mediassa on kirjoitettu myyjien ahdingosta, ostajat uskaltavat herkemmin tarjota merkittävästi alle pyynnin, välittäjät kertovat. 

Pakkomyyntitilanteita on kuitenkin vain harvassa, välittäjät toteavat. Mutta esimerkiksi Tanja Komulaisella niitä on ollut tämän vuoden sisällä kolme, joista kaksi on vielä työn alla.

Ja vaikka varsinaisista pakkomyyntitilanteista ei puhuttaisi, joillakin asiakkailla on kovat myyntipaineet etenkin kahden asunnon loukussa. Tällöin ollaan valmiita myymään asuntoja tappiolla, Maria Keinänen sanoo.

Yksi viesti toistuu välittäjien puheessa taajaan.

Nimittäin se, että hyväkuntoinen ja uudehko perheasunto kuuluu asuntomarkkinan tämänhetkisiin voittajiin.

”Parhaiten myy 2000-luvulla rakennettu energiatehokas omakoti- tai rivitalo. Mieluiten yksitasoinen ja sellainen, jossa on kaksi autopaikkaa”, tamperelainen Juha Salovaara kiteyttää.

Mutta laatutasosta ollaan valmiita tinkimään, Jyväskylässä välittävä Jere Savolin mainitsee. Useat kodin ostajat, jotka olivat aiemmin ostamassa yli 500 000 euron kohteita katsastelevat nyt noin 400 000 euron asuntoja. 

Isojen asuntojen ohella uudehkot kerrostalokolmiot kiinnostavat, kunhan kunto on kohdallaan ja sijainti mieluisa.

Andrei Koivumäki lisää haluttujen listaan myös kohtuullisen edulliset kaksiot, joiden myyntihinnat pyörivät pääkaupunkiseudulla 200 000–300 000 euron hujakoilla.

Vetävä tekijä on myös oma tontti. Vuokratontin tuleva hintalappu hirvittää monia, Juha Salovaara sanoo.

Millaisia asuntoja juuri kukaan ei halua?

Tähänkin välittäjien vastaus on varsin yksimielinen. Markkinan häviäjiä ovat yksiöt, joista on ylitarjontaa ympäri Suomen. Kun asuntosijoittajat ovat tyystin kaikonneet, yksiöt saavat odotella ostajaansa useita kuukausia kerrallaan.

Esimerkiksi Pirkkalan alueella yksiöitä on myynnissä tällä hetkellä nelisenkymmentä, Tanja Komulainen kuvailee. 

”Se on tämän kokoiseen kuntaan todella iso määrä”, Komulainen toteaa.

”Kuvaavaa on, että ensimmäistä kertaa minun tuntemani historian aikana pienten asuntojen hinnat ovat laskeneet suhteessa enemmän kuin isojen”, Risto Kyhälä puolestaan kertoo.

Hylkiöitä ovat myös uudiskohteet, joiden ahdingosta on puhuttu jo jonkin aikaa. 

Moni on haksahtanut ostamaan uudiskohteen, jonka kontolla on kasa taloyhtiölainaa. Myyntihinta voi olla matala, ja tarjolla on parin vuoden lyhennysvapaa ennen varsinaista rahoitusvastikkeen maksua.

Korkojen nousun myötä vastike on saattanut nousta 500 eurosta tuhanteen kuukaudessa. Sellaisia kohteita asunnosta unelmoivat suorastaan karttelevat, välittäjät sanovat.

Useassa parin, kolmen vuoden sisään rakennetussa uudiskohteessa realisoituu vasta ensi vuonna, mitä asuinkustannukset kaikkinensa ovat, Tanja Komulainen muistuttaa.

”Niissä pakkomyyntitilanteet ovat vasta edessä. Markkinatilanne korjaantuu vasta, kun hinnat tasaantuvat takaisin korona-aikaa edeltävälle normaalille tasolle ja uudistuotannon hinnat sekä rakennuskustannukset laskevat. Uutta nousukautta saa kyllä odotella”, hän toteaa.

Välittäjät ovat panneet merkille senkin, että remontoitavat kohteet eivät löydä ostajaansa. Syy saattaa olla myös pankeissa, jotka eivät remonttilainaa järin auliisti nyt myönnä. Inflaation kurimuksessa vain harvalla on laittaa omia säästöjä remonttiin.

”Jos ei ole valmiiksi pääomaa, pankit eivät lähde remonttia rahoittamaan. Tämä hidastaa kaikkea ja eritoten vanhojen rintamamiestalojen kauppaa”, Lahdessa välittävä Marjo Tommila sanoo.

”Ihmisten kynnys teettää remonttia on korkealla”, Jere Savolin täydentää.

”Mutta jos jonkin verran osaisi tehdä itse, voisi markkinoilla tehdä huokeita löytöjä. Remonttitarpeet on huomioitu hinnoissa hyvin.”

”Pitäisi muistaa sekin, että 23 vuotta vanha talo alkuperäisessä kunnossa ei todellakaan ole aina uudehko vaan vaatii usein remonttia sisältä. Monesti tekniikkakaan ei ole enää uusimmasta päästä”, Andrei Koivumäki toteaa.

Jos vaikkapa putkia ei ole uusittu, kauppa ei yksinkertaisesti käy eivätkä pankitkaan välttämättä rahoita lainoja. Taloyhtiöiden rooli on entistä suurempi, välittäjät korostavat. Sekä ostajat että pankit sivuuttavat löperösti talouttaan hoitaneita yhtiöitä, joiden remontit ovat kasautuneet pommiksi tulevaisuuteen.

Sekään, että samasta talosta tai taloyhtiöstä on useita kohteita kaupan, ei ole myyjän kannalta otollista, Susanna Arnall jatkaa. 

Tällöin massasta on vaikea erottautua ja perustella, miksi juuri tämä asunto kannattaisi ostaa.

”Yhtä mielenkiintoista on, että hitas-kohteet eivät enää tunnu ostajista niin houkuttelevilta kuin ennen. Ne eivät ole nykymarkkinassa kovin edullinen tai erikoinen diili”, hän mainitsee.

Välittäjät paljastavat, että muuttuvaan markkinaan ovat kaikkein nopeimmin heränneet ensiasunnon ostajat.

Se on ymmärrettävää, sillä heitä ei hidasta oman asunnon myyminen. Ei ole huolta siitä, jääkö väliraha vaihtokaupassa surullisen pieneksi eli saako asunnosta voittoja tai edes omansa takaisin.

Andrei Koivumäen mukaan ASP-lainalla asuntoa ostavia on tällä hetkellä liikenteessä lähes kaksinkertainen määrä viime vuoteen verrattuna. 

Halventuneiden hintojen markkinassa ensiasunnon ostajat suosivat mieluummin tilavia, hintansa pudottaneita kaksioita syrjäisemmältä alueelta kuin ydinkeskustan yksiöitä.

”Sijainnista ollaan valmiita tinkimään ja jos ei olla, jäädään asumaan vuokralle”, Koivumäki tiivistää.

”Näen, että ne, jotka eivät tässä alennusaallossa osta ensiasuntoa, jos siihen on taloudellisesti mahdollisuus, jäävät pitkäksi aikaa junasta pois. Ensiasunnon ostamisesta tulee entistä hankalampaa, kun hinnat tästä nousevat, korot eivät laske ja palkat eivät pysy perässä.”

Ensiasunnosta haaveilevan kannattaa siis välittäjien mielestä saapua apajille, vaan miten on muun ostajakunnan laita? Olisiko juuri nyt otollinen hetki hankkia asunto?

Esimerkiksi Timo Friman uskoo, että käsillä alkaa olla viimeinen hetki päästä hyville kaupoille.

”Luulen, että kun korot alkavat tasaantumaan ja vähän laskemaan, iso joukko rynnii sykäyksellä markkinoille. Sen jälkeen hinnat taas nousevat ja paine asuntomarkkinoilla kasvaa”, Friman sanoo.

Korkojen nousun hidastumisen ja mahdollisen tyssäämisen taustalla on euroalueen herkkä taloustilanne.

Samoilla linjoilla on Jere Savolin. Rauhallisessa markkinassa pystyy tekemään harkittuja ratkaisuja, kun ostopäätöstä ei ole pakko tehdä tunnissa tai päivässäkään.

Välittäjien haisu on, että tällaisena ei tilanne voi kovin kauaa pysyä.

Päinvastoin: kauppamäärät nousevat heidän arvionsa mukaan pian. Sen sijaan hintapohja on monen välittäjän mukaan saavutettu, joten ostajan ei ole syytä aikailla.

”Korkojen lasku tulee vääjäämättä vaikuttamaan hintoihin”, lappeenrantalainen Mika Laitinen arvioi.

Toisaalta ajatus siitä, että hinnat varmasti nousevat lähitulevaisuudessa, voi olla paikoin liiankin optimistinen, Tanja Komulainen muistuttaa.

"Eivät hinnat nouse, elleivät korot laske huomattavasti ja yleiset elinkustannukset tipu. Tai sitten yksinkertaisesti palkkatason pitää nousta. Itse arvelen, ettei hintojen pohjaa ole vielä nähty”, Komulainen sanoo.

Jutussa on haastateltu seuraavia kiinteistönvälittäjiä: Tanja Komulainen, Pirkkala (Ovi Kotiin LKV), Marjo Tommila, Lahti (Kiinteistömaailma), Maria Keinänen, Kuopio (Bo LKV), Jere Savolin, Jyväskylä (LKV Savolin), Timo Friman, Lahti (HOUSE Lahti), Andrei Koivumäki, Helsinki (Neliöt Liikkuu LKV), Anette Koskinen ja Laura Rögård, Nurmijärvi (Anette K. LKV Oy), Mika Laitinen, Lappeenranta (RE/MAX), Susanna Arnall, Helsinki (Bo LKV) sekä Juha Salovaara, Tampere (Asuntopiste). Lisäksi on haastateltu Kiinteistömaailman Risto Kyhälää. 

Teksti: Oona Laine, Kuvitus: Kimmo Taskinen. Tuottaminen ja tekstin editointi: Mira Helstelä. Ulkoasu: Maria Lähteenmäki.