Murheellisten talojen maa
Asuntomarkkinoiden kahtiajako on kärjistymässä. Moni myynnissä oleva asunto ei mene ikinä kaupaksi. Kolme asiantuntijaa kertoo, mitä tällaisille asunnoille pitäisi tehdä.

Voisiko romutuspalkkiosta tai asuntojen roskapankista olla apua, kun Suomessa mietitään, mitä tehdä taantuvien alueiden arvonsa menettäneille asunnoille?

­kunnilla, kun väki muuttaa kasvukeskuksiin.

Se tarkoittaa kolmasosaa kaikista asunnoista. Näin on teknologian tutkimuskeskus VTT arvioinut jo vuonna 2016.

Asuntomarkkinoiden isojako alkaa olla entistä enemmän totta, nyt kun asuntomarkkinoiden lama on kärjistänyt tilannetta.

Suomessa on asuntoja, joita voi olla jopa mahdoton myydä edes hyvinä aikoina, eivätkä pankit välttämättä suostu rahoittamaan niiden remontteja.

Kyse ei ole enää pelkästään parhaat päivänsä nähneistä omakoti- ja kerrostaloista, vaan myös uusia asuntoja on rakennettu vääriin paikkoihin.

Jotain pitäisi tehdä, ja pian.

Kyse on kansallisuusvarallisuudesta. Suomalaisten omaisuus on valtaosin kiinni asunnoissa, ja moni on laskenut vanhuutensa turvan asunnon varaan.

Kysyimme asiantuntijoilta, miten valtavaa ongelmaa voisi ratkoa.

Aluetutkijan ehdotus:
Asunnoille romutuspalkkio ja valtiolta apua remontteihin
Ennen kuin ongelmaa voidaan alkaa ratkoa, pitäisi tunnustaa sen olemassaolo. Toistaiseksi Suomessa ei ole ollut poliittista tahtoa siihen, sanoo aluetutkijana tunnettu Turun kaupungin strategiajohtaja Timo Aro.

”Suomessa on aina pyritty estämään kaupungistumista ja pitämään koko maa asuttuna ja elinvoimaisena milloin milläkin verukkeella”, Aro sanoo.

Kyse on siis tietoisesti valitusta asunto- ja aluepolitiikan linjasta.

Tämä on tarkoittanut, että on tuettu ratkaisuja, joissa on rakennettu paljon uusia asuntoja vääriin paikkoihin suhteessa siihen, missä väestö asuu ja mihin se luontevasti keskittyisi.

Ilman sitä kaupungistuminen olisi tapahtunut Suomessakin aikaisemmin ja tasaisemmin. Ongelma olisi ollut helpompi hoitaa kuten Ruotsissa.

Se, miten ongelmaa pitäisi ratkoa, riippuu alueesta, koska kaikki taantuvat alueet eivät ole keskenään samanlaisia. Aro jakaa ne kolmeen kastiin.

Vaikein tilanne on kroonisesti supistuvilla alueilla, joissa on mietittävä jopa talojen purkamista. Maltillisesti supistuvia alueita voidaan vielä auttaa, koska niillä asuntomarkkinat yhä toimivat, vaikkakin tahmaisesti.

Näiden väliin jäävillä sinnittelevillä alueilla on piirteitä molemmista. Niihin lääkkeitä löytyy molemmista ääripäistä.

Vaikein tilanne on Aron mukaan harvaan asutulla maaseudulla ja ison rakennemuutoksen kokeneissa kaupungeissa, joissa tehtaiden sulkemiset ovat saaneet väen kaikkoamaan. Tällaisia ovat Aron mukaan esimerkiksi Imatra, Jämsä ja Äänekoski.

Jonkun verran asuntoja voitaisiin tällaisilla alueilla muuttaa vapaa-ajan asunnoiksi tai muiksi kakkosasunnoiksi. Muutoin niillä ei Aron mukaan ole juuri markkina-arvoa – ainoastaan käyttö- tai tunnearvoa.

”Jos muuta vaihtoehtoa ei ole, pitäisi uskaltaa miettiä myös purkamista.”

Asiasta ei Aron mukaan mieluusti puhuta. Vajaat kymmenen vuotta sitten asiasta yritettiin keskustella.

”Silloin purettaville asunnoille ehdotetut romutuspalkkiot tuntuivat pöyristyttävältä ajatukselta, mutta nyt kun alueellinen eriytyminen on voimistunut, ei ajatus enää ole yhtä tuulesta temmattu”, Aro sanoo.

Aron mielestä romutuspalkkion kaltainen korvaus kuten verovähennys tai asumistuki uuteen asuntoon siirryttäessä olisi tarpeellinen.

Tärkeää olisi, että Suomi luopuisi ajatuksesta, että koko maa täytyy pitää asuttuna.
Maltillisemmin supistuvilla alueilla on sen sijaan vielä toivoa eikä purkamiselle ole tarvetta.

Tällaiset alueet ovat usein vanhoja kirkonkyliä tai lähellä kaupunkia sijaitsevia taajamia, joissa on paljon palveluja.

Vaikka asuntojen myyntiajat voivat olla pitkiä ja neliöhinnat alhaisia, markkinat edelleen toimivat.

”Tällaisilla alueilla valtion tai muun julkisen tahon ei pidä puuttua markkinoiden toimintaan, vaan olla vain taustatukena potkimassa asioita liikkeelle”, Aro sanoo.

Asuntokauppaa näillä alueilla voisi helpottaa hänen mukaansa keventämällä rakentamisen lupia ja sääntelyä. Tällöin esimerkiksi vapaa-ajanasunnon muuttaminen pysyväksi asunnoksi olisi helpompaa. Se voisi madaltaa esimerkiksi synnyinseudulleen palaamista pohtivien muuttohaluja.

Valtio voisi Aron mukaan myös taata tai jopa lainoittaa taloyhtiöiden remontteja samaan tapaan, kun on avustettu hissien tai sähköautojen latauspisteiden rakentamista.

Pankkiirin ehdotus:
Perustetaan EU:n asuntoroskapankki eikä yritetä pitää koko Suomea asuttuna
Jos puheet asuntomarkkinoiden isojaosta ja miljoonasta väärässä paikassa sijaitsevasta asunnosta olisi otettu tosissaan 15 vuotta sitten, olisi ongelma ollut helpommin hoidettavissa kuin nyt, sanoo toimitusjohtaja Ari Pauna Hypo-pankista.

markkinat vetivät.

”Tässä vaiheessa helppoja ratkaisuja ei ole. Lähtökohtaisesti omistaja vastaa valinnoistaan ja omaisuudestaan. Mutta traagistahan tämä on, kun kansa jakautuu asuntovarakkaisiin ja asuntovarattomiin”, Pauna sanoo.

Pauna ei usko Suomen enää pystyvän yksin ratkomaan ongelmaa.

Esimerkiksi romutuspalkkio ei ratkaisi asuntomarkkinoiden isompaa ongelmaa, vaikka se toisi helpotusta omistajille.

Apuun tarvitaan niin leveitä harteita ja pitkäjänteistä toimintaa, että se voi onnistua Paunan mukaan vain EU-tason ratkaisulla. Samojen ongelmien kanssa painitaan monessa maassa.

Ratkaisu voisi olla asuntojen roskapankki eli EU:n aluesaneerauspankki.

Sen avulla arvottomaksi muuttuneen asunnon tai kiinteistön omistaja pääsisi eroon omistuksestaan ja siihen liittyvistä kuluista. Saneerauspankki ottaisi vastuut kannettavakseen ilmaiseksi tai markkinahintaa vastaan.

Sen jälkeen se voisi kehittää, vuokrata ja myydä asuntoja eteenpäin tai tarvittaessa purkaa niitä.

­vakuudellista rahoitusta kansainvälisiltä rahoitusmarkkinoilta, Pauna maalailee.

Tärkeää olisi, että Suomi luopuisi ajatuksesta, että koko maa täytyy pitää asuttuna.

Paunan mukaan riittäisi, että Suomessa säilytettäisiin elinvoimaisena kymmenkunta kasvavaa kaupunkiseutua ja huolehdittaisiin, että niiden välinen infra on kunnossa ja kaupunkien kehyskunnat elinvoimaisia.

”Lisäksi Itä-Suomen rajaseutu olisi hyvä pitää asuttuna puolustus- ja turvallisuussyistä. Siellä asuville voisi olla tarjolla jotain erityistukea”, Pauna arvioi.

Nyt Suomessa on hänen mukaansa tehty isoja virhearvioita. On rakennettu kehyskuntiin, kun olisi pitänyt rakentaa kasvaviin kaupunkeihin. Näin tehtiin vielä pitkälle 2000-luvulla. Pauna nostaa esimerkiksi Nurmijärvi-ilmiön.

Myös pankit Pauna laittaisi vastuuseen. ”Varsinkin paikallispankkien pitäisi ottaa vastuuta oman seutunsa asunto­markkinoiden tilanteesta ja tulevaisuudesta”, Pauna sanoo.

Ne ovat hänen mukaansa vakavaraisia ryhmittymiä ja niillä on riskinkantokykyä. Nyt monet tällaiset pankit kieltäytyvät rahoittamasta muuttotappioalueiden taloyhtiöiden ja omakotitalojen remontteja.

”Miksi ne eivät rahoita remontteja, kun ne ovat aikanaan rahoittaneet myös kyseisten talojen rakentamista”, Pauna ihmettelee.

Kyse on Paunan mukaan pelkästään haluttomuudesta ottaa riskejä. Mikään pankkisääntely ei tällaista rahoittamista estäisi.

”Totta kai tämä toisi haasteita kannattavuuden suhteen ja vaatisi tiukempaa riskienhallintaa. Siitä huolimatta se on valittavissa oleva vaihtoehto”, hän sanoo.

Kiinteistötalouden tutkijan ehdotus:
”Yritetään löytää rakennuksille uutta käyttöä purkamisen sijasta”
Purkamisen ei koskaan pitäisi olla ensimmäinen vaihtoehto, kun mietitään, mitä taantuvien alueiden asunnoille pitäisi tehdä, sanoo kiinteistötalouden ja tulevaisuudentutkimuksen apulaisprofessori Saija Toivonen Aalto-yliopistosta.

Ympäristön kannalta järkevämpää on yrittää löytää uutta käyttöä vanhalle rakennuskannalle.

Toivosen mukaan olisi syytä miettiä, miten ikääntyvät ihmiset pystyisivät asumaan mahdollisimman pitkään taantuvilla alueilla kodeissaan.

Ongelmaksi asunnot muuttuvat, kun ikääntyneet haluaisivat muuttaa lähemmäksi palveluja tai hoitokotiin, eikä kodin myynti onnistu.

Rakennuksille pitäisi Toivosen mukaan myös miettiä täysin uusia käyttötarkoituksia ennakko­luulottomasti. Voisivatko vanhat asuinkiinteistöt sopia yritystoimintaan, vaikkapa pienimuotoiseen ruoantuotantoon.

Entä voitaisiinko taantuvien alueiden vetovoimaa kehittää ja laittaa asuntoja matkailukäyttöön, Toivonen pohtii. Tai voitaisiinko autioituvia alueita ylipäätään yrittää pitää asuttuina etätyöläisten voimin.

Vaikka ideoita olisikin, helppoja ratkaisuja nämäkään eivät Toivosen mukaan ole. Pullonkaulaksi voi muodostua rahoitus.

Tulevaisuudessa yksi mahdollisuus ovat joustavuutta tuovat ratkaisut eli asunnot, joita voitaisiin siirtää pois taantuvilta alueilta tai jopa purkaa ja pystyttää uudestaan tarvittavaan paikkaan. Tähän hätään niistä ei ole apua.

Toivosen mukaan osasyy nykytilanteeseen on se, että kunnissa kaikki suunnitelmat on tyypillisesti tehty kasvun näkökulmasta tai olettaen tilanteen vähintään pysyvän ennallaan. Heikompaan kehitykseen varautumista ei ole pidetty hyvänä.

Tämä on näkynyt myös siinä, että taantuvillakin muuttotappioalueilla on rakennettu uusia asuntoja. Ihmiset haluavat mieluummin ostaa niitä, vaikka tarjolla olisi vanhaakin asuntokantaa.

”Ihmiset ovat helposti haluttomia laskemaan omia laatuvaatimuksiaan. He eivät halua tinkiä niistä edes ympäristön hyväksi”, Toivonen pohtii.

Hän miettii, mahtavatko kaikki taantuvilta alueilta asunnon ostavat ymmärtää, että heidän asuntonsa arvon kehitys on muita alueita heikommalla pohjalla, ja että se voi laskea. Ihmiset tekevät usein ratkaisunsa muilla kuin taloudellisilla ja rationaalisilla perusteilla.