Ensin pakan sekoitti korona. Se sai monet muuttovimman valtaan.

Yhtäkkiä joka puolella joko remontoitiin, vaihdettiin pienestä kodista isompaan tai ravattiin näytöissä ensiasunnon toivossa.

Sitten Euroopassa syttyi sota, joka syöksi meidät keskelle epävarmuutta. 

Onko asuntokaupan riemulaukka osaltaan ohi? Uskaltaako kiinteään omaisuuteen enää satsata?

Helsingin Sanomat esitti kysymyksen yli kymmenelle kiinteistönvälittäjälle eri puolilta Suomea. Heidän kokemuksensa olivat harvinaisen yhtäläisiä.

Juttua varten haastateltiin seuraavia kiinteistönvälittäjiä: Mauri Ahvalo (Joensuu), Pekka Tähtinen (Turun Talokulma Oy LKV / Turku), Timo Friman (HOUSE Lahti / Lahti), Jaana Peurala (Asuntopalvelu Peurala / Ylöjärvi), Anette Koskinen ja Laura Rögård (Anette K. LKV Oy / Nurmijärvi), Juha Salovaara (Asuntopiste Juha Salovaara LKV / Tampere), Jere Savolin (LKV Savolin / Jyväskylä), Andrei Koivumäki (Neliöt Liikkuu / Helsinki), Maria Keinänen (Bo LKV / Kuopio), Susanna Arnall (Bo LKV / Helsinki) ja Niina Back (Karjalan Kiinteistövälitys / Lappeenranta).

Välittäjien kommenttien pohjalta kokosimme asuntokaupan nykytilan kahdeksan kohdan listaksi.

Kun Ukrainan sota syttyi, asuntokauppa hiljeni. Näin kokee suurin osa haastatelluista välittäjistä. Jäissä markkinat olivat kuitenkin vain kuukauden tai kahden ajan.

”Hetken ajan ostajia oli vähemmän, ja he miettivät aiempaa kauemmin, tekevätkö tarjouksen vai eivät”, Andrei Koivumäki summaa.

Samaan aikaan myyjät olivat hitusen varovaisempia panemaan kohteita kaupaksi.

Nopeasti tilanteeseen sopeuduttiin. Sittemmin markkinat ovat välittäjien mukaan normalisoituneet, mutteivät niin vilkkaiksi kuin aiemmin korona-aikana.

On kuitenkin selvää, että sota ja naapurimaan arvaamattomuus saavat osan ihmisistä varpailleen, Tampereella asuntoja myyvä Juha Salovaara muistuttaa.

”Etenkin kalliiden asuntojen suhteen pohditaan, millaisia talousvaikutuksia on odotettavissa valtion koronavelasta, sitten unionin tukipaketeista ja nyt asevarustelusta”, hän sanoo.

”Lainat on joka tapauksessa joskus maksettava, vaikka kiihtyvä inflaatio nostaa paineita korkoihin. Se on myrkkyä valtaville valtionveloille.”

Varovaisuuden on huomannut myös Pirkanmaalla kauppoja solmiva Jaana Peurala.

Konkreettisesti se on näkynyt niin, että jotkut myyjät ovat siirtäneet asuntonsa myyntiä ja potentiaaliset ostajat jättäneet kaupat tekemättä.

"Hintojen laskua on jo näkynyt, mutta on vain ajan kysymys, milloin hinnat tulevat alas. Ainakin täällä Pirkanmaalla”, Peurala sanoo.

Etelä-Karjalassa asuntoja välittävä Niina Back kuvaa ihmisten olevan tällä hetkellä huolellisempia kuin aikaisemmin.

Ostajat perehtyvät kohteeseen kunnolla ja ovat suunnitelmallisia. He varautuvat korkojen nousuun ja siihen, että perheessä toinen voi jäädä työttömäksi.

”Varautumista on jouduttu opettelemaan pitkään, onhan vuoden 2008 taantuman jälkeen oltu varovaisia yli kymmenen vuotta”, Back sanoo.

Koronan ja etätöiden myötä ihmiset alkoivat etsiä isompia asuntoja. Vaikka pahin pandemiakurimus on ohi, trendi ei ole väistynyt.

Parhaiten kaupaksi käyvät edelleen yksitasoiset, tällä vuosituhannella rakennetut omakotitalot ja rivitalot. Oma piha ja rauhallinen naapurusto ovat todellisia myyntivaltteja. Maaseutukin kiinnostaa, Niina Back kertoo.

Suotuisasti suhtaudutaan myös omaan tonttiin, jonka vuokrakuluista ei tarvitse tulevaisuudessa kantaa huolta.

”Ennen kaikkea ostajat toivovat sitä, että asunnossa olisi kolme makuuhuonetta tai enemmänkin”, kuopiolainen välittäjä Maria Keinänen toteaa.

Tämä on luonut asuntomarkkinoille pattitilanteen, sillä tällaisia kohteita ei paljoa ole kaupan. 

Kun sellainen tulee myyntiin, luvassa on kova kilpailu. Tässä tilanteessa käteisostajat ovat vahvoilla, Keinänen painottaa.

Tämän vuoksi perheasuntojen hinnat pysyvät korkealla, eikä hinnanlaskupainetta ole, Jyväskylässä välittävä Jere Savolin sanoo. Samoilla linjoilla on Back.

Tyypillistä on, että kun markkinoille tulee uudehko tai peruskorjattu omakotitalo, ensinäytössä käy 15–20 perhettä. Tarjous tulee samana tai heti seuraavana päivänä, Back kiteyttää markkinat Etelä-Karjalassa.

Siinä missä perheasunnot menevät kuin kuumille kiville, ahtaammat kodit ovat asia erikseen.

Muutama vuosi takaperin jyllänneen yksiöbuumin voikin sanoa olevan historiaa. Edes kaksiot eivät käy kaupaksi yhtä hyvin kuin aiemmin, välittäjät kertovat.

”Kummallista kyllä, mutta yksiöiden myynti takkuaa jopa keskustoissa. Niin ei ole juuri koskaan ennen käynyt”, Turussa välittävä Pekka Tähtinen sanoo.

Tähtinen arvelee, että syy voi olla opiskeluelämän muutoksessa. Nuoren ei tarvitse hankkia opiskelupaikkakunnalta asuntoa välttämättä ollenkaan, koska opiskelu onnistuu etänäkin.

Samaan aikaan uudistuotanto osaltaan hidastaa vanhojen kohteiden myyntiä, sillä niissä vastikkeet nousevat ja saneeraukset kallistuvat, Tähtinen jatkaa.

”Sanoisin, että yksiöiden hinta on ehkä saavuttanut lakipisteensä ainakin Turussa.” 

Laajemmin tarkasteltuna asuntojen myyntiajat ovat palanneet poikkeusaikaa edeltäneelle tasolle.

Kuvaavaa on, että aiemmin yksiö tai kaksio Helsingin keskustassa meni kaupaksi kolmessa päivässä tai vieläkin joutuisammin.

Nyt myyntiaika on jälleen kuukauden luokkaa.

Jos erikoiset ajat eivät vielä näy kovin selvästi omaa asuntoa ostavien käytöksessä, asuntosijoittajien kohdalla tilanne on toinen.

Sijoittajat ovat nimittäin varovaisempia kuin aikaisemmin, Anette Koskinen ja Laura Rögård arvioivat.

Nykyisessä markkinassa sijoittajien intoa vähentää ainakin vastikkeiden, lainan korkojen ja muiden asumiskustannusten nousu.

Samanaikaisesti pienten vuokra-asuntojen vuokriin kohdistuu pienoinen laskupaine, sillä niitä on markkinoilla runsain mitoin.

Vuokralaisetkin ovat inflaation vuoksi entistä tietoisempia ja tarkempia vuokran määrästä, Koskinen ja Rögård kuvailevat.

Koskinen ja Rögård ovat huomanneet sijoittajakentällä pohdintaa liittyen siihen, kannattaako varallisuutta ylipäätään sitoa kiinteään omaisuuteen.

Se voi olla vaikeassa tilanteessa heikommin realisoitavissa kuin vaikkapa pörssissä makaava raha. 

Sijoittajat pohtivat myös alueellisen hajautuksen merkitystä. Sitäkin, onko Suomi tällä hetkellä ylipäätään järkevä kohde asuntosijoittamisen vinkkelistä.

”Moni on miettinyt, voisiko sijaintiin liittyvää riskiä pienentää ostamalla sijoitusasunto ulkomailta, kuten Espanjasta”, Koskinen ja Rögård kuvailevat.

Helsingissä välittävä Susanna Arnall on hänkin pannut merkille, että sijoittajat realisoivat tällä hetkellä etenkin yksiöitä mutta myös kaksioita, sillä niiden hinnat ovat nyt olleet huipussaan.

Edelleen näitä pienempiä asuntoja myydään, mutta niiden kysyntä on hieman tasaantunut.

”Hinnoittelu on tässä kohdin kaiken A ja O, sillä ostajat ovat yhä hintakriittisempiä”, hän toteaa.

”Jos ylihinnoittelee asuntoon kymppitonninkin liikaa, se roikkuu nyt netissä. Hinnan pitää olla prikulleen oikea, mikä ei pätenyt korona-aikaan”, Koivumäki jatkaa.

Lämmityskustannusten nousu on puhuttanut pitkään. Ukrainan sodan vuoksi se on noussut entistä näkyvämmin esille, välittäjät kertovat.

Vaikutukset ovat yksiselitteiset: maalämpökohteet kiinnostavat eniten. Jopa monet kerrostaloyhtiöt ovat alkaneet muuttaa kaukolämpöään maalämmöksi, Arnall kuvailee.

Sen sijaan sähkölämmitteisiä asuntoja on vaikeampi saada kaupaksi. Lämmitysmuoto voi myös laskea asunnon hintaa.

”Mitä isommasta asunnosta on kyse, sitä enemmän painoarvoa sen lämmitysmuodolle annetaan”, Koskinen ja Rögård jatkavat.

Yhtä lailla kaukolämmön hinta vaikuttaa ostopäätöksiin. Tulevaisuudessa vielä enemmän, Juha Salovaara arvioi.

”Kun kevään yhtiökokoukset on pidetty, ei taida löytyä montaa taloyhtiötä, jotka eivät ensi vuoden kaukolämmön hintaa miettiessään kasvattaisi budjetin lämmityskuluja”, hän kiteyttää.

Maakaasulla lämpiävissä taloissa on puolestaan lähdetty kiireesti vähintään tutkimaan vaihtoehtoisia energiamuotoja.

Ylipäätään varsinaisiin asumiskustannuksiin kiinnitetään lainanhoitokulujen ohella paljon huomiota. 

Taloyhtiön kunnon on oltava hyvä ja ajan tasalla, ja tulevia remontteja pelätään.

”Putkirempan pelko on aina vakio”, Arnall tiivistää yleisen hengen.

Epävarmuus vaikuttaa Jere Savolinin mukaan etenkin matalapalkkaiseen ostajakuntaan, jolla ei ole varaa ostaa uusia kohteita.

”Kun heitä sitten pelottaa vanhojen asuntojen korjausvelka, kuten putkistojen, parvekkeiden, ikkunoiden, katon tai julkisivujen uusiminen, voi olla, ettei asuntoa voi ostaa lainkaan”, Savolin sanoo.

Totuus on sekin, että pankit suosivat uusien tai remontoitujen kohteiden lainoittamista, Niina Back täydentää. Erillistä remonttilainaa ei myöskään saa samalla vakuudella kuin itse asuntolainaa.

”Välillä tuntuu kuin maalaisjärki olisi pankeissa kateissa. Olen kuullut tapauksista, joissa lainanhakijoilta on kysytty, aiotteko ostaa auton seuraavan viiden vuoden sisällä. Sen ei pitäisi vaikuttaa lainan saamiseen”, Jaana Peurala ihmettelee.

Helsingissä asuntoja välittävä Arnall nostaa esiin kiinnostavan yksityiskohdan: vuokralaisuuden lisääntymisen.

Ei kuitenkaan minkä tahansa vuokralaisuuden, vaan nimenomaan isoja vuokra-asuntoja etsivät perheet.

”Epävakaassa tilanteessa monia huolettaa sen verran, että tällaisessa markkinassa uutta perheasuntoa ei uskalleta ostaa”, hän sanoo.

Näin ollen perheet muuttavat mieluummin vuokralle ja katselevat, mihin suuntaan asuntokauppa ja maailmantilanne kääntyvät. 

”Varsinaisia välimuuttajia, jotka muuttavat vuokralle pakon edessä, kun sopivia kohteita ei ole tarjolla, on ollut ennenkin. Nyt heitä on varmaan yhä enemmän”, Arnall arvioi.

Korona-aikana ihmiset suorastaan huumaantuivat mökeistä. 

Sittemmin into on laantunut, välittäjät kertovat.

Etenkään kalliit kohteet eivät mene kovin hyvin kaupaksi, Jaana Peurala sanoo. Hintapyynnön olisi oltava 100 000 euron hujakoilla ja mieluusti sen alapuolella.

Mökiltä toivotaan sähköä, uintimahdollisuutta ja sitä, että se on alle tunnin päässä kotoa. Mukavuussyiden lisäksi taustalla on polttoaineiden kasvaneet kustannukset.

Kenties eniten asuntomarkkinaan on vaikuttanut rakennuskustannusten nousu. 

Sen seurauksia pitkällä tähtäimellä odotellaan välittäjien mukaan mielenkiinnolla.

Tällä hetkellä näyttää ainakin siltä, että remontti-into on varsin laimeaa. Ihmiset suosivat muuttovalmiita koteja, jotka ovat sellaisenaan omiin asumistarpeisiin istuvia.

”Se on minusta ymmärrettävää, sillä rakennusmateriaaleja ei saa käsiinsä eikä remontintekijöitä tuppaa löytymään”, Arnall perustelee.

”Ja jos sopivan työntekijän saakin käsiinsä, hyvällä tuurilla projekti päästään polkaisemaan käyntiin ensi vuoden puolella.”

Iso kysymys on remonttikustannusten suhteen sekin, miten hintojen nousu vaikuttaa uudisrakentamiseen.

Jatkavatko hinnat kohoamistaan vai lähtevätkö laskuun? Ja jos kohoaminen jatkuu, alkaako vanhojen asuntojen kauppa sujua entistä paremmin ja niiden hinnat nousta samassa suhteessa?

Näitä kysymyksiä aprikoi välittäjistä Timo Friman:

”Jos jotain on opittu viimeisten vuosien aikana, niin ainakin se, että tulevaisuutta ei osaa ennustaa kukaan”, hän muistuttaa.

”Ei kukaan oikeasti tiedä, mitä tässä tapahtuu. Välillä tuntuu, että tässä ollaan ikään kuin huojuvassa korttitalossa”, Jaana Peurala summaa.