Vuokranantaja Joo Group on noussut vain muutamassa vuodessa Suomen suurimpien yksityisten vuokranantajien joukkoon. Kasvu onnistui halvan lainarahan avulla, mutta korkojen noustessa yhtiön taloustilanne näyttää huolestuttavalta.

Joo Group oy on perustettu vuonna 2017 nimellä Asuntoyhtymä. Nimi vaihtui Joo Groupiksi viime syksynä. Uudiskohteisiin keskittynyt yhtiö omistaa Suomessa 6 500 vuokra-asuntoa. Kiinteistöomaisuuden arvo oli vuodenvaihteessa lähes 900 miljoonaa euroa. Lisäksi yhtiöllä on rakenteilla noin 1 500 uutta asuntoa.

Joo Groupin taloudellinen tilanne näyttää tilinpäätöksen perusteella kireältä.

Yhtiö on nimittäin hyvin velkaantunut. Yhtiön kiinteistöomaisuuden arvo oli vuodenvaihteessa 889 miljoonaa euroa. Velkaa yhtiöllä oli vuoden lopulla 768 miljoonaa euroa.

Velkaa oli siis lähes 90 prosenttia kiinteistöjen arvosta. Esimerkiksi Joo Groupin kilpailijoilla Kojamolla ja Satolla suhdeluku jää alle 50 prosenttiin.

Joo Group teki viime vuonna 16 miljoonan euron nettotuloksen, mutta tulos nousi plussalle ainoastaan asuntojen arvonmuutosten avulla.

Yhtiön pääomistaja on Tukholman pörssiin listattu kiinteistösijoitusyhtiö Balder, joka omistaa Joo Groupista 75 prosenttia. Loput 25 prosenttia omistaa yhtiön perustaja Jaakko Niskanen.

”Yleisesti ottaen Joo Groupin rahoitustilanne on hyvä”, Joo Groupin toimitusjohtaja Antti Niskanen kertoo HS Visiolle.

”Olen luottavainen sen suhteen, että juoksevien velvoitteiden hoitaminen hoituu ongelmitta.”

Niskanen korostaa, että Joo Groupin lähes 800 miljoonan euron velkataakasta vajaat 300 miljoonaa euroa tuli emoyhtiö Balderilta. Loput lainat olivat pankeista.

”Emoyhtiön myöntämä laina ei ole kassavirtavaikutteinen”, Niskanen sanoo. Joo Group ei siis maksa emoyhtiölle korkoja lainasta.

Vaikka emoyhtiö Balder on toistaiseksi siivittänyt Joo Groupin kasvua halvalla lainarahalla, Balderin antamassa rahoituksessakin piilee riskinsä. Balder on nimittäin sekin hyvin velkaantunut. Balderilla erääntyy lähivuosina miljardien eurojen edestä velkaa, joka sen pitää rahoittaa uudelleen selvästi aiempaa kalliimmalla lainalla. Jos Balderin rahahanat sulkeutuvat, pitää Joo Groupin etsiä rahoitusta muualta.

Jo viime vuonna Joo Groupin rahoituskulut olivat suuremmat kuin sen liikevoitto. Jos korot jatkavat nousuaan, voivat Joo Groupin korkokulut ylittää yhtiön vuokratuotot. Joo Groupin vuokratuotot olivat viime vuonna 40 miljoonaa euroa.

Niskanen kertoo, että Joo Groupin korkokulut ovat kasvussa, mutta ei halua kertoa tarkasti yhtiön tämänhetkisiä korkokuluja.

”Vuokratuottomme ovat kuitenkin suuremmat kuin yhtiön nykyiset korkokulut.”

Lainarahoituksen lisäksi emoyhtiö Balder järjesteli Joo Groupille viime vuonna 31 miljoonan euron pääomalainat. Niskasen mukaan Joo otti pääomalainat, koska yhtiön oma pääoma oli vaarassa painua miinukselle kirjanpitosäännösten mukaisten poistojen seurauksena.

Korot ovat nousseet voimakkaasti edellisen 12 kuukauden aikana. Niskasen mukaan korkomarkkinoiden kehitys on yllättänyt myös Joo Groupin.

”Jossain määrin korkojen nousu on yllättänyt, samaan tapaan kuin se on yllättänyt varmaan koko maailman.”

Joo Groupin korkea velkaantuneisuus tarkoittaa sitä, ettei yhtiöllä ole varaa merkittäviin alaskirjauksiin. Verrattain pienehkö, noin kymmenen prosentin alaskirjaus vetäisi yhtiön kiinteistöomaisuuden arvon samalle tasolle velkojen kanssa. Alaskirjausten vaara on olemassa, sillä yhtiö on kirjannut asuntojen arvoa viime vuosina ylöspäin nousumarkkinan aikana. 

Tilastokeskuksen mukaan asuntojen hinnat ovat kääntyneet kuitenkin laskuun. Vanhojen osakeasuntojen hinnat olivat toukokuussa 7,4 prosenttia alempana kuin vuotta aiemmin, ja varsinkin uudiskohteiden myynti on pysähtynyt.

Vuokramarkkinatkaan eivät helpota tällä hetkellä Joo Groupin tilannetta. 

Pääkaupunkiseudun vuokrat laskivat keväällä vuoden takaisesta ja muuallakin maassa vuokrat nousivat selvästi inflaatiota hitaammin, kiinteistöalan asiantuntijayhtiö KTI kertoo. Monet vuokranantajat, kuten Kojamo ja Sato, ovat kertoneet tämän ja viime vuoden aikana tavanomaista heikommista vuokrausasteista. Osa vuokra-asunnoista seisoo siis tyhjillään. 

Joo-Kodit-sivusto markkinoi Joo Groupin omistuksessa olevia vuokra-asuntoja. Sivustolta löytyi perjantaina 760 vapaata vuokra-asuntoa. Osa kohteista on vapaana heti, osa valmistuu loppuvuoden aikana.

”Vuokrausmarkkina pyörii kohtuullisesti. Vuokra-asuntoja tarjotaan paljon, mutta sekin tässä kuluvan vuoden ja lähivuosien aikana tulee muuttumaan. Rakentaminen on hiljenemään päin, ja uudistuotantoa tulee aiempaa vähemmän”, Niskanen kertoo.

Joo Group omistaa vuokra-asuntoja eri puolilla Suomea. Vajaa puolet asunnoista sijaitsee Uudellamaalla ja noin viidesosa Oulun seudulla.

Sijoittajat suhtautuvat pohjoismaisiin kiinteistömarkkinoihin varauksella. Balderin ja lukuisten muiden kiinteistösijoitusyhtiöiden osakekurssit ovat painuneet jyrkästi alemmas edellisen puolentoista vuoden aikana. 

Suomen kiinteistömarkkinoilta on kuulunut heikkoja uutisia myös aivan viime aikoina. Esimerkiksi luottoluokitusyhtiö Moody’s laski vastikään vuokranantaja Saton luottoluokituksen roskalainaluokkaan. Sato on Joo Groupin tapaan ruotsalaisen Balderin enemmistöomistama yhtiö. Moody’s perusteli Saton luottoluokituksen laskua muun muassa Balderin kireällä rahoitustilanteella.