Sijoitusasunnon myyminen, lyhytaikaiseen Airbnb-tyyliseen vuokraukseen siirtyminen ja omasta pussista maksaminen.

Esimerkiksi näillä keinoilla asuntosijoittajat ovat reagoineet nykytilanteeseen.

Korkojen ja vastikkeiden nousu on muuttanut asuntosijoittamisen logiikkaa ja saanut sijoituskohteiden kassavirrat kääntymään osalla paikoin negatiivisiksi. Negatiivinen kassavirta tarkoittaa asuntosijoituksen kohdalla käytännössä sitä, että kohde aiheuttaa kuukausittain tuottoja enemmän menoja.

Nollakorkojen aikana sijoitusasunto saattoi ikään kuin maksaa itse itsensä, kun vuokratuotot eivät palaneet esimerkiksi kerrostaloyksiön sijoituslainan korkoon ja vastikkeisiin.

Viime ja tämän vuoden aikana sijoitusympäristö on muuttunut täysin. Näkymät ovat heikentyneet jopa niin voimakkaasti, että osa markkinaa seuraavista asiantuntijoista on puhunut asuntosijoituskuplan puhkeamisesta.

Tässä jutussa kolme velkavipua hyödyntävää asunto- ja kiinteistösijoittajaa kertoo, miten he ovat reagoineet ripeästi muuttuneeseen tilanteeseen ja miten he suhtautuvat negatiiviseen kassavirtaan.

Yrittäjä sekä asunto- ja kiinteistösijoittaja Janne Immonen on käyttänyt useampaa keinoa nykyisen sijoitusympäristön taltuttamiseen. Työkalupakissa on muun muassa remontointi, kohteen myyminen ja lyhytaikaisvuokraukseen siirtyminen.

Immosen kohteet sijaitsevat Jyväskylässä ja Varkaudessa.

Immonen hankki noin vuosi sitten kaksi uudisasuntoa Jyväskylästä samasta kerrostalosta. Kumpikin asunto maksoi noin 300 000 euroa. Sijoituskohteet kiinnostivat, sillä hieman alle 70-neliöisissä saunallisissa ja parvekkeellisissa asunnoissa oli järvinäköala. 

Korkojen ja vastikkeiden lähdettyä nousuun hän havahtui siihen, että asunnoista alkaisi tulla takkiin.

Tavanomainen vuokraus pitkäaikaisille vuokralaisille ei vaikuttanut järkevältä vaihtoehdolta, sillä vuokra ei olisi kattanut lainan korkoja ja vastikkeita. Immonen arvioi, että yhdestä asunnosta tappiota olisi tullut noin 150–200 euroa joka kuukausi. Kun taloyhtiölainojen lyhennykset alkaisivat, voisi yhden asunnon osalta tulla kuukaudessa takkiin jo noin tuhat euroa kuukaudessa.

Immonen tajusi äkkiä, ettei häntä kiinnostaisi ”pätkän vertaa” vuokrata asuntoja sellaisella hinnalla, ettei se kattaisi kuluja.

Hän yritti myös myydä asuntoja, mutta sopivaa kauppaa ei syntynyt.

Immonen päätti alkaa vuokrata asuntoja kalustettuina lyhytaikaisille vuokralaisille. 

Myöhemmin Immonen hankki vielä yksiön samasta kerrostalosta.

Immosella tavoitteena on saada ”hyrrä pyörimään” siten, että kulut ja lainan lyhennykset tulisi maksettua vuokratuotoilla. 

Lyhytaikaisvuokrauksen avulla Immonen on päässyt plussalle. 

Parhaana kuukautena kolmesta asunnosta on kertynyt vuokraa noin 8 500 euroa. Immonen arvioi, että pitkäaikaisella vuokrauksella vuokraa kertyisi kuukaudessa yhteensä noin 2 700–3 150 euroa. Lyhytaikaisessa vuokrauksessa kuluja on enemmän muun muassa siivouksen ja lakanoiden vaihdon vuoksi, mutta silti Immosen mukaan lyhytaikainen vuokraus on vaikuttanut kokonaisuudessaan paremmalta vaihtoehdolta.

Immonen puhuu kolmesta Jyväskylän kämpästä kokonaisuutena. Hän on asentanut vuokrausta varten sähköisen lukkosysteemin asuntoihin. Hän vuokraa asuntoja oman verkkopalvelunsa kautta.

Immonen on tehnyt pitkään uraa asunto- ja kiinteistösijoitusmaailmassa. Ensimmäisen sijoitusasuntonsa hän osti vuonna 2014. Hänen sijoitusstrategiansa on koostunut hyvin erilaisista kiinteistösijoituskohteista. Asuntopuolella hänellä on ollut rinta rinnan niin pitkäaikaista vuokra-asumista kuin lyhytaikaistakin majoittumista tarjoavia kohteita. 

Kymmenessä vuodessa Immonen on ehtinyt myös perustaa ja myydä majoituspalveluita tarjoavan yritystoiminnan. Asuntoihin ja kiinteistöihin sijoittamisesta on muodostunut Immoselle täysipäiväinen työ.

Immonen on myös tullut tunnetuksi Rock Your Day -konseptistaan sosiaalisessa mediassa. Hän on osallistunut myös Diili-ohjelmaan.

Jyväskylän uudiskohteet ovat vain pieni osa Immosen asuntosijoituspalettia, johon kuuluu myös pari kokonaista rakennusta. Immonen hallinnoi huoneistohotellia ja kerrostaloa, jossa on asuntoja, liiketiloja ja varastoja. 

Pitkäaikaisia pitokohteita ja hotellityyppisiä kalustettuja asuntoja hänellä on yhteensä noin 50, kun lukuun lasketaan mukaan myös huoneistohotellin huoneet.

”Olen remontoinut tosi paljon vanhempia kohteita, että niistä on tullut houkuttelevampia. Todella paljon olen brändännyt kohteita.”

Osin kyse on ollut pintaremonteista, mutta osassa kohteista remontit ulottuivat kylpyhuoneisiin saakka.

Remontit ovat helpottaneet hankkimaan vuokralaisia.

Asuntosijoittajien tilanne ja reagointimahdollisuudet toimintaympäristön muutokseen voivat vaihdella runsaasti erilaisten kohteiden ja maantieteellisen sijainnin perusteella.

Esimerkiksi vuokrat ja asuntojen hinnat ovat muuttuneet eri tavoin eri puolella Suomea.

Vuokrat ovat kehittyneet koko maan tasolla tyypillistä vauhtia, totesi OP:n ekonomisti Joona Widgrén HS:n jutussa heinäkuussa. Asumiskustannukset ovat kuitenkin nousseet, eikä nousua ole pystytty kokonaisuudessaan siirtämään vuokriin.

Esimerkiksi kuluvan vuoden toisella vuosineljänneksellä vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat nousivat 1,3 prosenttia koko maassa verrattuna vuotta aiempaan. Pääkaupunkiseudulla vuokrat nousivat vain 0,5 prosenttia, selviää Tilastokeskuksen datasta.

Pääkaupunkiseudulla vuokrien nousu on ollut aiempia vuosia maltillisemmalla tasolla.

Jos vuokrataso ei tunnu sijoittajasta riittävältä kustannuksiin nähden, ei asunnon myyminenkään välttämättä houkuttele juuri nyt.

Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan vanhojen osakeasuntojen hinnat laskivat kuluvan vuoden toisella vuosineljänneksellä eli huhti-kesäkuussa koko maassa seitsemän prosenttia verrattuna viime vuoden vastaavaan ajankohtaa. 

Kaupunkien välillä on runsaasti eroja. Esimerkiksi Oulussa asuntojen hinnat laskivat vain kaksi prosenttia, mutta Lahdessa hinnat laskivat 12,3 prosenttia.

Asuntosijoittaja Tomi Savakko on pyrkinyt vaikuttamaan asuntosijoitustensa kannattavuuteen taloyhtiöiden kautta. Hän istuu neljän taloyhtiön hallituksessa. Isännöinti on kilpailutettu ja huoltoyhtiöltä hankittavia palveluita on tarkasteltu kustannusten hillitsemiseksi.

Savakko on korottanut asuntojen vuokria tavanomaisten vuosikorotusten verran. Korotukset eivät kuitenkaan kata kohonneita kustannuksia.

Savakolla on tusinan verran pitkäaikaiseen vuokraukseen tarkoitettuja pitokohteita Piikkiö–Kaarina–Turku-akselilta, ja osa asunnoista on hänen yrityksensä nimissä. 

Mukaan mahtuu neljä vuoden 2017 jälkeen rakennettua kohdetta, joiden kassavirta on pakkasella. Savakko on maksanut omasta pussistaan kuluista sen osan, joka ei ole tullut vuokrilla kuitatuksi. Tarkkaa summaa hän ei halua paljastaa.

”Hyvinä aikoina olen kerryttänyt puskuria.”

Savakko näkee asuntosijoittamisen säästämisenä, vaikka kassavirta olisi joissain kohteissa negatiivinen.

Sijoituksien tuoman hyvän voi joissain tapauksissa päästä lunastamaan vasta myyntitilanteessa muutaman vuosikymmenen päästä, kun odotettavissa on, että asuntojen hinnat ovat nousseet ja vuokrien avulla on tullut maksettua sijoitusasuntojen lainoja.

Savakko uskoo, että hän tulee asuntosijoittamaan loppuelämänsä ajan. 

Savakon mukaan asuntosijoittamisessa voi olla hyvin erilaisia strategioita ja sijoituskohteet voivat olla hyvin erilaisia.

Hän on pyörinyt asuntoasioiden parissa noin 15 vuotta.

”Jos on 20 asuntosijoittajaa, niin jokaisella voi olla oma polkunsa. Sijoittajilla voi olla aivan erityyppiset strategiat. Jokainen sijoitusstrategia ei ole uniikki, mutta erilaisia vaihtoehtoja on pilvin pimein”, Savakko toteaa.

Noin vuosi sitten Savakko myi kalustettua asumista tarjoavan yrityksensä. Aiemmin Savakon tavoitteena oli, että hän voisi halutessaan jäädä 50-vuotiaana eläkkeelle. Eläkkeelle jääminen ei tuntunutkaan hyvältä idealta, vaikka hän saavutti taloudellisen riippumattomuuden.

Savakko käy yhä päivätöissä, koska hän nauttii siitä. Ajankäytöllisesti asuntosijoittaminen ja taloyhtiöiden hallituksissa toimiminen lähenee harrastusta. 

”Elämänlaatu paranee, kun juttelee erilaisten ihmisten kanssa.”

Aloittelevaksi asuntosijoittajaksi itseään kutsuvalla Hannu Hirttiöllä on viitisen asuntosijoituskohdetta Rovaniemellä. Yksi on yrityksen ja loput omissa nimissä. Hirttiö laskee lisäksi sijoitukseksi oman kotinsa, koska hän laittelee sitä myyntitarkoituksessa kuntoon. 

Hirttiö on päivätöissä. Asuntosijoittaminen näyttäytyy hänelle lisätulon sekä varallisuuden kerryttämisen välineenä. 

Myös Hirttiö on päätynyt asuntosijoittajaksi nollakorkojen aikana. Nyt osakeyhtiön nimissä olevan kohteen kassavirta on lievästi negatiivinen. 

”Se on sen verran vähäistä, ettei se maailmaa kaada.”

Hirttiö on kuitannut negatiivista kassavirtaa aiempien vuosien tuloilla. 

Omissa nimissä olevien kohteiden osalta rahaa virtaa sisään aiempaa vähemmän, mutta toiminta ei ole mennyt ”likimainkaan tappiolliseksi”.

Hirttiön mielestä ei ole ”katastrofi”, jos yhden tai kahden asunnon kassavirta on tappiollinen, kunhan asuntojen kassavirta kokonaisuudessaan on positiivisen puolella.

Hirttiö on saanut parannettua kassavirtaa lainojen uudelleenjärjestelyjen avulla. 

Myös taloyhtiölainojen tuloutukseen liittyvä veroetu on tullut könttäsummien kuittauksen osalta hyödynnettyä. 

Taloyhtiöt voivat valita pääomavastikkeiden ja hankeosuuksien tulouttamisesta tai rahastoinnista. Tuloutuksen avulla asuntosijoittajat voivat saada vähennyksiä verotukseen.

Jos taloyhtiölaina on otettu kymmeneksi vuodeksi, voi kassavirtaa saada mukautettua siten, että maksaa taloyhtiölainan omiin nimiin otetulla pankkilainalla pois, Hirttiö pohtii. 

Omissa nimissä otetussa pankkilainassa laina-aika voi olla vaikka 20 vuotta, jolloin kuukausittain maksettava erä on pienempi kuin kymmenen vuoden taloyhtiölainassa.

Parhaillaan Hirttiöllä on käynnissä neuvottelut kolmen uuden kohteen hankkimiseksi. Tarkoituksena on niputtaa lainat yhteen kulujen karsimiseksi. Aiemmin hän on suosinut sitä, että jokaisella kohteella on oma lainansa.

Velkavivulla sijoittava Hirttiö kertoo olevansa etukäteen varautuvaa sorttia, joka varautuu kulujen nousuun ennakolta.

”Alusta asti on ollut ajatus, että korkotilanne voi muuttua ja taloyhtiöissä voi tapahtua kaikenlaista.”

Korkojen ja kustannusten noususta huolimatta hän on levollisin mielin.

”Markkinat ovat aina syklisiä. Sijoittamista pitäisi osata ajatella syklien yli eikä yrittää kerätä pikavoittoja. Etukäteen voi varautua, että huonompiakin aikoja tulee.”