Hoitovastike on lainanlyhennyksen ohella omistusasujien suurimpia kuukausittaisia kulueriä. Tilastokeskuksen mukaan kerrostalossa pääkaupunkiseudulla asuva maksaa hoitovastiketta keskimäärin runsaat viisi euroa neliöltä.

Osa asukkaista on onnellisemmassa asemassa. Keskustassa on ainakin toistakymmentä taloyhtiötä, joissa ei peritä vastiketta lainkaan tai vastike on nimellinen, enintään hieman yli euron neliöltä.

Jos on ollut mahdollisuus ostaa asunto keskustasta tällaisesta talosta, asumiskuluista voi säästää parhaimmillaan tuhansia euroja vuodessa.

Rivissä ruutuikkunoita ja seinässä harmahtava maali. Kivijalassa liiketiloja, kerroksia viisi.

Comfort-niminen taloyhtiö Uudenmaankadulla – aivan Erottajan ja Kolmikulman tuntumassa – näyttää kadulle melko tavanomaiselta 1920-luvun kerrostalolta. Mikään hillityssä julkisivussa ei varsinaisesti paljasta ohikulkijalle, että tässä on yksi Helsingin hyvätuloisimmista taloyhtiöistä.

Sisäpihalla odottaa yllätys. Oikeastaan pitäisi puhua monikossa, sillä sisäpihoja on kaksi peräkkäin.

Keskustan arvorakennusten julkisivut ovat yleensä kadulta katsottuna näyttäviä ja sisäpihalta pelkistettyjä, mutta Comfortissa on päinvastoin. Kadunkulkijoiden silmiltä  piilossa on tiilimuurauksia, tornimaisia parvekkeita ja pylväsmäisiä koristeita.

”Linnapiha”, esittelee taloyhtiön hallituksen jäsen Christer Rusk.

Vuonna 1925 valmistuneen arvorakennuksen suunnitteli Lars Sonck. Häntä pidetään Eliel Saarisen rinnalla kansallisromanttisen kauden merkittävimpänä suomalaisarkkitehtinä.

Comfortissa on huomattavan paljon yhtäläisyyksiä Sonckin suunnitteleman Pörssitalon kanssa. Sen lisäksi Sonck tunnetaan esimerkiksi Kallion kirkosta, säveltäjä Jean Sibeliuksen perheen Ainolasta Järvenpäässä ja tasavallan presidentin kesäasunnosta Kultarannasta Naantalissa.

Arkkitehti myös asui talossa – samassa asunnossa, joka on nyt Ruskin koti: läpitalon huoneisto ylimmässä kerroksessa rakennuksen kulmassa.

”Minulla on osakekirja, jossa on hänen nimensä, kun hän myi asunnon 1930-luvulla.”

Rusk on asunut Comfortissa nelisenkymmentä vuotta. Kokenut kiinteistöalan ammattilainen istuu myös toisen taloyhtiön hallituksessa: hän on puheenjohtajana Yrjönkadun Jukolassa, jossa on Comfortin tavoin ollut nollavastike useita vuosikymmeniä.

Comfort on erityinen myös siksi, että korttelin keskelle on kätketty kaksi pientaloa. Jos ei tietäisi, missä on, sisäpihan erillistaloja katsellessa voisi hyvin kuvitella olevansa jossain espoolaisessa lähiössä.

Toinen pientaloista oli alun perin kerrostalon asukkaiden käymälä. Nyt siinä asuu taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Tuomas Tyrsky perheensä kanssa.

Heidän terassillaan kuplii poreallas, jossa kylpiessä voi kesäisin kuunnella pihapuissa piilottelevien pikkulintujen konserttia.

Aikoinaan ohi vaelsi ostoksia tekeviä kaupunkilaisia. Uudenmaankadun ja Ison Roobertinkadun välissä olevan korttelin läpi kulki kaikille avoin kauppakuja, jonka leipomossa ja pikkuputiikeissa saattoi tehdä tarvehankintoja.

Rusk muistelee kulkeneensa pikkupoikana kauppakujan läpi matkalla Ruotsalaiseen normaalilyseoon Tähtitorninvuoren kupeessa. Kauppakuja suljettiin rautaporteilla yli kaksikymmentä vuotta sitten, kun läheisistä ravintoloista eksyi liikaa illanviettäjiä sisäpihalle tekemään tarpeitaan.

Nyt entisen kauppakujan varrella sijaitsevissa liiketiloissa valitaan kaakeleita keittiöön, poistetaan tatuointeja ja värjätään hiuksia.

”Tyttäremme käy Helsingin normaalilyseota, mutta ei pääse portin läpi. Hän joutuu kiertämään korttelin”, Tyrsky sanoo ja naurahtaa.

Menneinä vuosikymmeninä Comfortissa näkyi piilokonttori-ilmiökin. Asuntoja pidettiin tuolloin toimistoina ilman että käyttötarkoituksen muutokseen haettiin lupaa.

Vastikkeeton taloyhtiö on kultakimpale, mutta asunnon ostaminen tällaisesta taloyhtiöstä on riski siinä missä mikä tahansa sijoittaminen. Monet aiemmin vastikkeettomista taloyhtiöistä ovatkin alkaneet periä vastiketta.

Kiinteistönvälitysalan keskusliiton (KVKL) toimitusjohtaja Tuomas Viljamaa sanoo, että hoitovastikkeet ovat nousseet viime vuosina 15–20 prosenttia, koska kiinteistöjen ylläpitoon menee huomattavasti enemmän rahaa kuin aiemmin. Helsingissä on kallistunut erityisesti kaukolämpö.

Comfortissakin lämmityskulut ovat nousseet huimasti. Yhtiössä on myös vastikään uusittu muun muassa putket, lukitusjärjestelmä ja liiketilat. Siksi taloyhtiö perii nyt poikkeuksellisesti vastiketta. Se on tosin väliaikaista.

Miljoonia maksaneesta jättiremontista huolimatta vastiketta kerätään vain runsaan vuoden ajan, kertovat Rusk ja Tyrsky, jotka ovat kuin mestari ja kisälli. Tyrsky sanoo olevansa Ruskin oppipoika taloyhtiöasioissa.

Miten taloyhtiö voi päästä tilanteeseen, jossa se ei peri vastiketta?

Jos vastike on nolla euroa tai lähellä sitä, taloyhtiöllä täytyy olla muitakin kuin vastiketuloja. Rusk osoittaa ympärillä olevia liiketiloja. Niitä on paitsi Uudenmaankadulla myös sisäpihalla.

Comfortissa tavoitteena on, että vuokratuotoista kertyisi taloyhtiön tilille runsaat 300 000 euroa vuodessa.

”Tärkeintä on, että kruununjalokivet pidetään taloyhtiön omistuksessa”, Rusk sanoo. ”Jos yhtiö omistaa liiketilojen lisäksi vielä asuinhuoneistoja, se on vain plussaa.”

Comfortin sijoitussalkkuun kuuluu 14 liiketilaa ja muutama asunto. Kaikki tilat ovat vuokralla. Nyt kysyntää tuntuu olevan varsinkin pienille liiketiloille, mutta koronaviruspandemia oli vaikeaa aikaa, Rusk kertoo.

”Noin 30 prosenttia liiketiloista oli tyhjillään.”

Se jätti loven taloyhtiön talouteen ja on yksi syy siihen, että taloyhtiö perii nyt väliaikaista vastiketta.

”Sillä vakautamme hoitotalouden”, Tyrsky tähdentää.

KVKL:n Tuomas Viljamaan mukaan kivijalassa sijaitseva päivittäistavarakauppa on yleensä turvallinen vuokralainen. Talouden heilahtelut eivät vaikuta sen toimintaan yhtä paljon kuin pienyrittäjien erikoisliikkeisiin.

Tosin esimerkiksi Alepa on tämän vuoden aikana vetäytynyt kiristyneen kilpailun takia useilta kauppapaikoilta keskustasta ja kantakaupungista.

Tyrsky lisää vielä, että tärkeää on panostaa avoimuuteen, yhteistyöhön ja suhteiden ylläpitoon.

”Kun meille tuli uudet vuokralaiset, kävin heidän kanssaan lounaalla. Tutustutaan ihmisiin ja tunnetaan asukkaat. Siitä on valtava etu.”

Kimmo Klemola kärkkyi asuntoa Comfortista aktiivisesti pari vuotta ennen kuin tärppäsi. Hän oli iskenyt silmänsä taloyhtiöön jo viisitoista vuotta aiemmin, mutta välissä oli vuosia, jolloin asunnonvaihdolle ei ollut tarvetta.

Comfortiin hän halusi nimenomaan vastikkeettomuuden vuoksi. Hän säästää vuodessa useita tuhansia euroja. Ne voi nyt käyttää vaikka asuntolainan lyhentämiseen.

”Taloudessa on enemmän pelivaraa. Tuntuu, että sijoitus on nyt varmemmalla pohjalla. Asuntohan on ihmiselle valtava sijoitus.”

Klemola katseli Comfortin lisäksi asuntoja muutamasta muusta kantakaupungin vastaavasta taloyhtiöstä. Hän ajattelee, että taloyhtiön talous pysyy paremmassa jamassa, jos sitä voidaan pyörittää vuokratuloilla eikä kaikki ole kiinni vastikkeista.

Mutta ilmaisia lounaita ei ole asuntomarkkinoillakaan, Klemola sanoo.

”Vastikkeettomuus nostaa asuntojen hintaa. Mitään ei saa ilmaiseksi.”

Tuomas Viljamaa arvioi, että alle kymmenellätuhannella eurolla ei näistä taloista usein irtoa neliötäkään.

Helsingin keskustan arvokiinteistössä ovat myös tyypillisiä lunastuslausekkeet, jolloin taloyhtiön nykyisillä osakkailla on etuosto-oikeus myyntiin tuleviin asuntoihin. Senkin takia arvotalojen asuntoja on ulkopuolisten tavallista vaikeampi hankkia.

Asuntoa etsiessä on aina tärkeää tutustua yhtiön taloudenpitoon ja toimintasuunnitelmaan, oli yhtiö vastikkeeton tai ei.

Ostajan kannattaa myös selvittää, mitä tuloja taloyhtiöllä on. Samalla on pidettävä mielessä, että vastike ei välttämättä aina pysy alhaisena. Mikään ei takaa vastikkeettomuutta iänikuisesti.

Talouden on oltava tasapainossa, ja tavasta, jolla siihen päästään, päättävät osakkeenomistajat yhtiökokouksessa.

Osakkaiden enemmistö voi periaatteessa koska tahansa päättää, että se myy kaikki taloyhtiön omistamat liiketilat. Niin on toimittu joissakin taloyhtiöissä: isoa remonttia on rahoitettu panemalla omaisuus lihoiksi.

Rusk pitää tällaista kiinteistönpitoa lyhytnäköisenä. Hänen mukaansa taloyhtiön johdolla on oltava pitkäjänteisyyttä vaikeinakin aikoina.

”Kun muutimme taloon vuonna 1984, silloin täällä oli ollut nollavastike jo toistakymmentä vuotta. Ja vuodesta 1984 taloyhtiö on ollut pääasiassa vastikkeeton.”

Vuosikymmenten aikana talossa on remontoitu katto ja osa putkista. Lähes kaikki remontit on pystytty kattamaan ilman että on täytynyt mennä osakkaiden lompakolle. Tosin remontoiminenkin oli ennen halvempaa.

”Huoneistossani putkiremontin osuus oli vuosituhannen vaihteessa noin 13 000 markkaa.”

Nykyrahaksi muutettuna se tarkoittaa runsasta kolmeatuhatta euroa. Ruskin asunnossa on parisataa neliötä. Jos putkiremontin tekisi siinä nyt, työstä joutuisi maksamaan helposti yli satatuhatta euroa.

Rusk laskeskelee, että hän säästää noin tuhat euroa kuukaudessa ja kaksitoistatuhatta euroa vuodessa siihen verrattuna, että hänen asunnostaan perittäisiin viiden euron kuukausivastiketta.

”Tulee siitä mahtava summa. Eivätkä kaikki edes ajattele, miten suuri vaikutus sillä on pitkällä aikavälillä.”

Nolla- ja nimellisvastikkeiset taloyhtiöt ovat Tuomas Viljamaan mukaan haluttuja. Asunnot menevät keskimääräistä nopeammin kaupaksi, vaikka ne ovat arvokkaita.

Liiton tietokannoista selviää, että vaihtuvuus ja kaupankäynti tällaisissa taloyhtiöissä on verrattain vähäistä.

”Jos on sellaisen saanut, harvemmin siitä luovutaan”, Viljamaa sanoo.

”Luulen, että viime vuosina vastikkeen merkitys on vain kasvanut. Onhan se valtava ero, jos on sadan neliön asunto, ja toisessa hoitovastike viisisataa euroa ja toisessa sata euroa. Se vaikuttaa jo siihen, paljonko saa lainaa.”

Onnekkaiden joukossa on vieläkin onnekkaimpia ihmisiä: niitä osakkaita, joille taloyhtiö maksaa osinkoa. Viljamaan mukaan sellaisiakin taloyhtiöitä on olemassa. Se on kuitenkin harvinaista.

Teksti: Sami Takala; kuvat: Outi Pyhäranta, grafiikka; Petri Salmén; tuottaminen ja tekstin editointi: Päivi Niemi; ulkoasu: Kimmo Koskinen