Kuntotarkastaja Pekka Vaittinen kopsuttelee kylpyhuoneen tummia, suurikokoisia lattialaattoja oranssilla kepillään ja kuulostelee. 

Keppi on itse juuri tähän tarkoitukseen aurauskepistä askarreltu. Vaittisella on 25 vuoden kokemus kuntotarkastuksista, ja hänen mukaansa kepin kolahdus kertoo heti, jos jokin laatta olisi irti. 

Kosteudentunnistin näyttää, että kosteutta laattojen alla ei ole. Vaittisen savukone puolestaan paljastaa, että ilmanvaihdon poistoilma kulkee kuten pitääkin. Ilmanvaihtokanavassa näkyy kuitenkin paljon pölyä, hän huomauttaa. 

Vaittinen on tarkastamassa Kirkkonummella vuosina 2012–14 rakennettua omakotitaloa. Omistajat ovat laittamassa taloa myyntiin.

He ovat tilanneet paikalle kuntotarkastajan, jotta jo ennen myynnin aloittamista olisi tiedossa, millaisia korjaustarpeita talossa mahdollisesti on, kertoo toinen omistajista Uki Heng.

Toinen vaihtoehto olisi ollut tilata kuntotarkastus vasta sitten, kun mahdollinen ostaja on tiedossa. Silloin ostaja olisi voinut olla mukana tarkastuksessa. 

Ostajan asemassa Heng haluaisi olla itse mukana, ja olikin kahdeksan vuotta sitten, kun nykyiset omistajat ostivat talon. Kuntotarkastajana oli silloinkin Vaittinen.

Tällä kertaa omistajat päätyivät kuitenkin siihen, että he haluavat tehdä kuntotarkastuksen ennen myyntiä. 

”Tavoitteena on myydä talo mahdollisimman tehokkaasti ja nopeasti”, Uki Heng sanoo.

Myös kiinteistönvälittäjä Ari Saariniemi on paikalla kuntotarkastuksessa, jotta hän tietäisi, mitä alkaa myydä. Hän suosittelee asiakkailleen aina kuntotarkastuksen tekemistä ennen kuin talo laitetaan myyntiin. 

Jos kuntotarkastaja epäilisi esimerkiksi kosteusvauriota, avaisi rakenteita ja ottaisi mahdollisesti myös mikrobinäytteitä, niiden tutkimiseen laboratoriossa menisi kaksi viikkoa. Se olisi pitkä aika odottaa – ostajalle ja myyjälle. 

”Olen monet kaupat kaatanut”, Vaittinen toteaa. 

Tällöin kuntotarkastuksissa on siis paljastunut vikoja, jotka ovat saaneet ostajan perääntymään.

Heng pitää erikoisena sitä, että kun he kilpailuttivat kiinteistönvälittäjiä, moni heistä sanoi, että kuntotarkastus kannattaisi teettää vain yhdellä tietyllä suurella yrityksellä. 

Hengit halusivat Vaittisen, koska hänestä oli edelliskerralta hyvät kokemukset.

Suurimmassa osassa talokaupoista tehdään nykyisin kuntotarkastus, eikä ihme. Oman kodin ostaminen on monille elämän suurin sijoitus.

Myös pankit ovat alkaneet vaatia kuntotarkastusta lainan myöntämisen ehtona.

Sitä mukaa kun kuntotarkastukset ovat viime vuosina lisääntyneet, myös niihin liittyvät ongelmat ja riidat ovat yleistyneet. Julkisuuteenkin tulee tasaisin väliajoin kauhutarinoita, joissa unelmien koti paljastuu hometaloksi, vaikka sen kuntoa olisi etukäteen jollain tavalla kartoitettukin. 

Ongelma liittyy alan toimijoiden mukaan siihen, että kuntotarkastajalta ei vaadita muodollista pätevyyttä tai koulutusta. Periaatteessa kuka tahansa voi alkaa tehdä kuntotarkastuksia.

On asiakkaan vastuulla selvittää, millainen koulutus ja osaaminen kuntotarkastuksia tarjoavalla yrittäjällä on. Tarjolla on monentasoisia ja -hintaisia palveluja, joita kaikkia kutsutaan kuntotarkastukseksi.

Tarjolla on myös esimerkiksi kuntokartoituksia ja kuntotutkimuksia. Kunto- tai kosteuskartoitus voidaan tehdä esimerkiksi kerrostalohuoneiston märkätiloihin. Kuntotutkimus on perusteellinen tutkimus, joka kohdistuu tiettyyn riskirakenteeseen, kuten putkistoon, ilmanvaihtoon tai parvekkeeseen.

Hälytyskellojen pitäisi soida ainakin, jos kuntotarkastaja veloittaa omakotitalon kuntotarkastuksesta esimerkiksi vain 200 euroa, toteaa Omakotiliiton toiminnanjohtaja Marju Silander.

Ammattimaisen kuntotarkastuksen hinta on tätä nykyä tuhannesta kahteentuhanteen euroa.

Rakennustieto on julkaissut kuntotarkastuksen tilaajaa ja tekijää varten ohjekortin, josta näkee, mitä kuntotarkastuksen pitäisi sisältää. 

Jos kuntotarkastuksen tilaajalla ei ole taloteknistä osaamista, kuntotarkastajan valitseminen voi olla vaikeaa. Pienillä paikkakunnilla vaihtoehtoja ei aina ole kovin montaa, Silander huomauttaa.

Omakotiliitto ohjeistaa tutustumaan ainakin kahteen, kolmeen kuntotarkastuksia tarjoavaan vaihtoehtoon ja vertailemaan, mitä niiden palvelu pitää sisällään ja millainen koulutus kuntotarkastajalla on.

”Voi tulla paljon kalliimmaksi, jos nuukailee, kun tekee tarkastusta”, Silander sanoo.

Omakotiliitto on monien muiden toimijoiden mukana jo pitkään vaatinut, että kuntotarkastajien pätevyysvaatimuksista ja vastuista pitäisi säätää lailla. Liiton tietoon tulee Silanderin mukaan ongelmatilanteita, joissa kukaan ei lopulta vastaa kaupanteon jälkeen löytyneistä vioista.

Kuntotarkastuksen tarkoitus on, että osapuolet tietävät, mitä riskejä talossa voi olla. Se voi myös johtaa jatkotutkimuksiin, joissa epäilyttävät rakenteet tutkitaan perusteellisemmin.

Edellinen hallitus oli ensimmäinen, jonka ohjelmaan kirjattiin vuonna 2019, että kuntotarkastustoiminta tuodaan lainsäädännön piiriin ja kuntotarkastajille asetetaan pätevyysvaatimukset.

Asia kuului useamman ministeriön hallinnonalalle, mutta ministeriöillä ei ollut lainsäädäntöresursseja tähän asiaan edellisellä hallituskaudella, kertoo rakennusneuvos Katja Outinen ympäristöministeriöstä. Nykyisen hallituksen hallitusohjelmassa ei ole mainintaa asiasta.

Alan kirjavat käytännöt saavat siis jatkua.

Rakennusalan toimijoiden perustama Fise ylläpitää vapaaehtoista pätevyysrekisteriä, josta kuntotarkastaja voi hakea tietyin kriteerein asuntokaupan kuntotarkastajan pätevyyttä eli AKK-pätevyyttä. 

Fise on voittoa tavoittelematon yritys, jonka tarkoituksena on rakentamisen laadun parantaminen. 

Koko maassa AKK-pätevyyden saaneita kuntotarkastajia on rekisterissä vain 83. Se on vain pieni osa kaikista kuntotarkastuksia tarjoavista.

Pekka Vaittinen on työskennellyt kuntotarkastajana 1990-luvulta lähtien eli lähes siitä asti, kun kuntotarkastuksia alettiin tehdä. Hän on koulutukseltaan rakennusmestari ja hänellä on AKK-pätevyys.

Vaittinen on urallaan nähnyt esimerkiksi ”kuntotarkastusraportin”, yhden A4-kokoisen paperin, jossa kuntotarkastaja vakuuttaa muutamalla virkkeellä ja allekirjoituksellaan, että asuntokaupan kohde oli kunnossa.

Sellaista talon ostajan ei kannata hyväksyä, Vaittinen sanoo.

Kuntotarkastajan valinnassa pitäisi hänen mukaansa kiinnittää huomiota tarkastajan koulutukseen. 

"Pitäisi olla vähintään rakennusmestarin tai rakennusinsinöörin koulutus, että ymmärtäisi jotain talojen rakenteista”, Vaittinen sanoo.

Kuntotarkastus ei poista myyjän vastuuta piilevistä virheistä, joita kuntotarkastus ei tuo esiin. 

”Kuntotarkastuksessa havaituista vioista ja puutteista ei voi enää jälkeenpäin reklamoida, kunhan ne on riittävän kattavasti tutkittu ja tuotu esiin kuntotarkastusraportissa, jolloin kiinteistökaupan osapuolet ovat niistä tietoisia”, Vaittinen toteaa.

Yleensä kuntotarkastaja tekee arvionsa aistinvaraisesti, rakenteita rikkomatta. Esimerkiksi pintakosteudentunnistimella ei välttämättä havaita rakenteiden sisällä mahdollisesti piileviä kosteusvaurioita.

Vaittisen työnantajan Suomen Talokatsastuksen kuntotarkastuksen hintaan sisältyy rakenteiden avaaminen kolmesta kohtaa, jos siihen on tarvetta.

Kirkkonummella laattojen kopsuttelu jatkuu kylpyhuoneesta kodinhoitohuoneeseen. Sen korjaus on juuri valmistunut vesivahingon jäljiltä, eikä huomautettavaa löydy.

Ennen tarkastuskierroksen alkua on käyty keittiön pöydän ääressä läpi talon kaikki paperit, piirustukset ja perustiedot. Heng on täyttänyt etukäteen netissä monisivuisen alkuhaastattelun, johon on kirjattu kaikki tehdyt korjaukset ja tiedossa olevat viat.

Hieman pähkäilyä aiheuttaa kysymys pinta-alasta. Mikä onkaan kerrosala, ja mitä tarkoittaa asuinpinta-ala? Vaittisen mukaan on yleistä, että eri vaiheen piirustuksissa on hieman eri lukemat. Niin tälläkin kertaa.

Alueen erittäin kalkkipitoinen vesi on jättänyt vaaleat jäljet mustiin laattoihin, Vaittinen huomauttaa. Laatat ja saumat onkin Hengin mukaan tarkoitus puhdistaa ennen myyntiä.

Vaittinen ottaa raporttia varten kuvia puhelimellaan. Tarkastuksen lomassa hän antaa omistajalle ohjeita ja suosituksia, jotka eivät välttämättä tule raporttiin.

Kuntotarkastusraporttiin kirjataan hänen mukaansa vain oleelliset havainnot, viat ja puutteet.

Ilmanvaihtokanavat ovat Vaittisen mukaan hyvin pölyiset. Ne pitäisi puhdistaa vähintään viiden vuoden välein, mutta jos pölyä syntyy paljon, kuten tässä kolmen koiran taloudessa, useamminkin kannattaa, hän sanoo.

Kylpyhuoneen lattia tuntuu Vaittisen mukaan liian lämpimältä. Suositeltava lämpötila olisi 26–28 astetta.

Seuraavaksi vuorossa ovat keittiö, ikkunat ja takan hormit. Sitten siirrytään yläkertaan, jossa Vaittinen tarkastaa muun muassa poistumistiet.

Edellisellä kerralla kahdeksan vuotta sitten makuuhuoneiden ikkunoiden alla ei vielä ollut poistumistikkaita, joita pitkin pääsisi tulipalotilanteessa tarvittaessa ulos ja alas yläkerrasta. Vaittisen tekemän kuntotarkastuksen jälkeen ne asennettiin.

Samoin yläkerran kylpyhuoneen oveen porattiin viime kerran jälkeen Vaittisen suosituksesta aukot ilmanvaihdon parantamiseksi. 

Vaittisella on ennenkin ollut kohteita, joihin hän on palannut muutaman vuoden kuluttua tekemään uutta kuntotarkastusta.

”Jotkut eivät ole tehneet mitään, toiset tekevät kaiken pikkutarkasti.”

Kun asuinhuoneet on tutkittu, Vaittinen pääsee laskeutumaan suojahaalareissaan häntä etukäteen eniten kiinnostaneeseen paikkaan, alapohjan ryömintätilaan. Siellä moni talon omistaja ei käy ollenkaan, joten sieltä voi löytyä yllätyksiä hiiristä kosteusvaurioihin. 

Tällä kertaa yllätyslöytöjä ei kuitenkaan ole.

Sitten päästään siirtymään ulos, jossa hän tutkii niin salaojakaivot, patolevyt, vesikourut, vesikaton kuin maalipinnatkin.

Kaikkiaan kuntotarkastukseen menee lähes kolme tuntia. On suullisen yhteenvedon aika. Perusteellisen raportin omistajat saavat muutaman päivän kuluttua.

Mitään isompaa ongelmaa talosta ei löytynyt, mutta pientä huomautettavaa kuitenkin. Uki Heng on tyytyväinen, että merkittäviä korjaustarpeita ei ole.

”Osasin odottaa, että jotain voi löytyä”, Heng toteaa.

Omistajat aikovat Hengin mukaan toteuttaa kaikki olennaiset korjaukset, joita raportissa suositellaan.

Vaittisen mukaan tämänkertainen kohde oli helppo, koska siinä ei tullut esiin rakenteellisia riskihavaintoja, kuten vanhemmissa rakennuksissa useimmiten tulee.

Riskirakenteita on hänen mukaansa etenkin 1950–80-luvuilla rakennetuissa taloissa. Yleisimpiä riskirakenneratkaisuja ovat valesokkelit, maanvastaisille seinille tehdyt eristelisäykset ja levytykset sekä betonilaatan päälle puukoolatut lattiarakenteet. 

Jos kuntotarkastaja havaitsee riskirakenteita, niitä pitäisi Vaittisen mukaan avata ja rakenteiden kunto selvittää ennen kaupantekoa.

”Pelkkä maininta riskirakenteesta ja siihen suositeltu lisätutkimustarve kuntotarkastusraportissa ei turvaa asuntokauppaa korkeintaan kuin myyjän osalta”, hän toteaa. 

Samoin jos rakennuksessa on outo, vieras haju, sen alkuperä on aina selvitettävä. 

”Hajut eivät synny itsestään ja saattavat viestiä rakenteiden vaurioitumisesta.”

HS kysyi myös lukijoilta, millaisia kokemuksia heillä on kuntotarkastuksista. Vastauksia tuli noin 60, ja monen vastaajan kokemukset olivat huonoja.

Vastausten perusteella edes iso ja tunnettu yritys ei välttämättä takaa laadukasta lopputulosta.

Moni vastaaja kertoi epäilyistä, että kiinteistönvälittäjä ei hyväksy kuntotarkastajaa, joka kertoo talon kunnosta totuudenmukaisesti, koska se vaikeuttaa talon myyntiä.

Jotkut kertoivat puolestaan ostajaehdokkaan hankkimasta kuntotarkastuksesta, jossa kuntotarkastaja yritti väkisin löytää huomautettavaa, jotta ostaja saisi talon hintaa alemmaksi.

Räikeimmissä tapauksissa kuntoraportti sisälsi esimerkiksi kuvia tai tietoja jostain aivan toisesta kohteesta. 

Jutussa on siteerattu vain sellaisia vastaajia, joiden henkilöys ja yhteystiedot ovat toimituksen tiedossa.

Osalla vastaajista oli myös hyviä tarkastajakokemuksia.

Teksti: Minttu Mikkonen. Kuvat: Tiiu Hyyryläinen. Tuottaminen ja tekstin editointi: Mira Helstelä. Ulkoasu: Maria Lähteenmäki.