Mitä asuntokaupalle kuuluu? Sitä utelimme vastikään yli kymmeneltä kokeneelta välittäjältä.

Soittokierros paljasti, että myyntiä hidastaa tällä hetkellä erityisesti asuntokaupan ketjuuntuminen. 

Ketju syntyy, kun ihmiset eivät uskalla ostaa uutta kotia ennen kuin vanha asunto on mennyt kaupaksi. Siksi liikkeellä on runsain mitoin ehdollisia ostotarjouksia, jotka konkretisoituvat vasta, kun oma asunto on myyty, pääkaupunkiseudulla asuntoja välittävä Susanna Arnall kuvaili HS:lle.

”Kyllä se saa kaikki kaupan osapuolet hermostuneiksi.”

Yksi ketjuuntumisen kokeneista on kuopiolainen Juha Anttonen. Tahmea kaupanteko yllätti ja sai pohtimaan, pitäisikö sysätä haave kodin vaihtamisesta syrjään.

Viime huhtikuussa Anttonen ja hänen puolisonsa totesivat, että nykyinen asunto on liian iso heille. 116-neliöinen erillistalo sijaitsee sisäpihalla Kuopion keskustassa.

Vaikka asunto kuuluu kerrostaloyhtiöön, se on ”aika omakotitalomainen”. Toisin sanoen  poikkeuksellinen kohde, Anttonen sanoo.

Pian pari ryhtyi tuumasta toimeen ja pani asunnon myyntiin. Ei mennyt kauaa, kun he löysivät myös itselleen mieluisan kohteen, kymmenen vuotta vanhan rivitaloasunnon. Se oli hurmannut jo kuvien perusteella, ja tunne oli vain vahvistunut näytöillä käydessä. 

”Oli heti sellainen olo, että siinä on meidän tuleva koti.”

Niinpä Anttoset tekivät asunnosta tarjouksen – tosin sillä varauksella, että joku ostaisi ensin heidän nykyisen kotinsa. Tarjous meni ehdollisena läpi. Jos kukaan ei tekisi siitä tarjousta ilman ehtoja, asunto olisi heidän.

Anttosten oma asunto oli ehtinyt olla kuukauden verran myynnissä, kun siitä saatiin tarjous. Se oli tosin varustettu samoilla ehdoilla kuin heidän itse laatimansa tarjous rivitalo-osakkeeseen.

Välittäjä kuitenkin uskoi, että Anttosten saaman tarjouksen ehto purkautuisi piakkoin. Potentiaalisten ostajien lapsen oli nimittäin tarkoitus ostaa asunto vanhemmiltaan.

Kohta ostajien asunto kuitenkin ilmestyi julkiseen myyntiin, Anttonen kertaa mutkistuneita juonenkäänteitä.

Täten Anttoset jäivät odottelemaan. Tarjous pysyi voimassa, mutta palikat eivät liikkuneet. Heidän asuntoaan kävi moni katsomassa, ja useammat poikkesivat kahteenkin kertaan.

”Ne käynnit eivät silti johtaneet mihinkään. Koko ajan taustalla päilyi se ainokainen ehdollinen tarjous.”

Miksi Anttosten asunto ei sitten kelvannut näytössä ravanneille? Kenties siksi, että se on katutasossa ja siinä on rahtusen suurempi yhtiövastike kuin muissa yhtiön asunnoissa. Tai ehkä joku tajusi näytöllä, että omakotitalomaisen kodin sijasta voisi haluta ihka oikean omakotitalon, Anttonen arvelee.

Anttosen mukaan kenenkään kanssa homma ei kaatunut siihen, että kohde olisi hinnoiteltu yläkanttiin.

Pienoinen epätoivo hiipi pariskunnan mieleen. Alkoi tehdä mieli heittää kirves kaivoon, Anttonen myöntää.

Elokuun lopulla, juuri ennen ketjun purkautumista, pari teki päätöksen. He lopettaisivat välityssopimuksen syyskuuhun, jos kukaan ei ostaisi asuntoa. Myyntiasioita voisi katsoa ensi keväänä uudestaan.

Asuntomarkkina on suhteellisen herkkä ketjuuntumaan oikeastaan aina, sanoo asuntomarkkinoihin erikoistunut Oulun yliopiston professori Elias Oikarinen. On luonnollista, etteivät toisistaan riippuvaiset kaupanteot tapahdu tismalleen samaan aikaan.

Epävarmoina aikoina ketjuja on joka tapauksessa enemmän, professori jatkaa.

Vielä nollakorkoaikana ajatus hetkellisestä kahden asunnon loukusta ei ollut monelle mahdoton. Esimerkiksi Oikarinen ja hänen perheensä laittoivat vanhan kotinsa myyntiin vasta, kun olivat ostaneet jo uuden. Maltillisilla koroilla siitä kyllä selvisi.

”Nyt asuntoa ei uskalleta ostaa ennen kuin vanha on varmasti mennyt. Tällainen voi pahimmillaan olla itseään ruokkiva ja siten voimistuva kierre.”

Ketjuuntuminen näkyy myös pankkien arjessa, Nordean asuntorahoituksesta vastaava johtaja Jussi Pajala vahvistaa. Jarrupoljinta on painettu vähän joka suunnassa, hän kuvailee. Samoilla linjoilla on OP Kodin johtaja Lasse Palovaara.

”Päällä on niin sanottu henkinen jumitila. Voi sanoa, että ketjujen lisääntyminen on jopa aika poikkeuksellista laajuudeltaan”, Jussi Pajala sanoo.

Myös Hypon asuntorahoitusjohtaja Anna-Maija Kuosmanen kuvaa ketjuuntumista aidoksi ja todelliseksi ongelmaksi.

Epävarmoina aikoina pankit tuskin ovat kovin innoissaan rahoittamassa kahta asuntoa ja tarjoamassa auliisti kahta lainaa kerrallaan, professori Elias Oikarinen arvelee.

Hypon asuntorahoituspäällikkö Sari Salminen painottaakin, että ihmisten varovaisuus asuntokaupoilla on ymmärrettävä, pankin näkökulmasta myönteinenkin asia. 

”Pitkään, jo nollakorkojen aikaan, olemme pankeissa toistelleet, että myykää oma ensin ja sitoutukaa kauppoihin vasta sen jälkeen. Turhia riskejä ei parane ottaa”, Salminen summaa.

Yksi selittävä tekijä ketjuuntumiselle on pienten asuntojen ylitarjonta markkinoilla, Nordean Pajala toteaa. Kun vielä hetki sitten yksiöt ja kaksiot vietiin käsistä, nyt niitä haluaa vain harva. Asuntoketjun päänä onkin mitä todennäköisimmin pieni asunto.

Toiseksi ihmisten halukkuus asuntosijoittajaksi ryhtymiseen on tyrehtynyt. Vaikutuksensa on myös epävakailla vuokramarkkinoilla, kohonneilla vastikkeilla ja sillä, että lainaraha on kallista. 

Aiemmin omaa ensiasuntoa ei välttämättä myyty, vaan jos talous antoi myöten, se jätettiin sijoitusmielessä ”omaan salkkuun”. Enää idea ei tunnu kaikista järin houkuttelevalta, Pajala sanoo.

Leimansa ketjuuntumiseen lyö myös perheasuntojen niukka tarjonta. Vaikka olisi varma ostaja, myyjä ei luovu nykyisestä kodistaan, ellei löydä sopivaa tilalle. Ja sopivat perheasunnot voivat olla kiven alla, Pajala kiteyttää.

Toisaalta ketjuuntumista lisää sekin tosiasia, että myyntiajat ovat pidentyneet ja kauppamäärät vähentyneet. Professori Oikarisen mukaan taustalla on oleellinen epäsuhta myyjien ja ostajien välillä tällaisina ”korkotasoshokin” aikoina.

”Se, mitä ostaja on valmis maksamaan, sopeutuu paljon nopeammin alaspäin kuin myyjien hintapyynnit. Kiinnostavaa on, että sama ihminen voi ostaessa penätä halvempaa mutta myyjänä kieltäytyä tinkimisestä”, Oikarinen pohtii.

Jos vääjäämättömältä tuntuvalle kehitykselle etsii pelastajaa, sormi osoittaa yhteen ryhmään: ensiasunnonostajiin.

”Heillä ei ole taakkana entistä asuntoa, joten pankkineuvottelun jälkeen he voivat lyödä rahat pöytään ja tehdä pitävän ostotarjouksen, joka myyjän on helppo hyväksyä”, Anna-Maija Kuosmanen toteaa.

”Sen takia myyjät varsinkin tällä hetkellä tykkäävät ensiasunnonostajista.”

Keskikesällä Juha Anttosesta alkoi tuntua, etteivät asuntokaupat menisi koskaan maaliin. 

Välittäjäkin ehti ehdottaa, että asunnolle haettaisiin uusi ostaja.

Loppumattomalta tuntuneen kuukauden jälkeen alkoi kuitenkin tapahtua. Ostajat soittivat Anttosille ja kertoivat, että joku oli kiinnostunut heidän asunnostaan. Kiinnostuneet olivat juuri saaneet oman asuntonsa myydyksi.

”Hauskaa on, että he, joilta asunnon ostimme, olivat tehneet tismalleen saman päätöksen kuin mekin. Siis sen, että lopettaisivat välityssopimuksensa syyskuuhun”, Anttonen mainitsee.

Vastassa oli vielä hienoinen hintakiista. Anttosten pitäisi tulla 3 000 euroa hintapyynnössä vastaan, jotta ostajat saisivat annettua saman verran alennusta, sillä sellaisen tarjouksen he olivat saaneet. 

Anttoset eivät nikotelleet vaan suostuivat tinkaukseen. Sillä viilauksella ketju lähtikin purkautumaan ryminällä. Jutun julkaisuhetkellä kaupat on tehty, ja muutto on edessä lokakuun puolivälissä.

Kuumottavaa ketjutilannetta ei ole suoranaisesti ikävä, Anttonen myöntää.

Samaan syssyyn on sanottava, että ketjuuntumiseen on ehkä paras asennoitua etukäteen, hän jatkaa.

”Tällä hetkellä se näyttää olevan markkinoiden henki. Myyntiaika on pidempi kuin ennen.”

Jos jotain voisi tehdä toisin, niin tarjouksen tekemisen jättäisi ehkä myöhemmälle. Niin valtavaksi olisi kasvanut pettymys, jos asunnon olisi napannut joku toinen.

”En tiedä, katsoisinko enää edes uusia kohteita ennen kuin omalle olisi tiedossa ostaja”, Anttonen pohtii.