Kerrostalon alaovi avautuu nelinumeroisella pin-koodilla. Hissi kuljettaa neljänteen kerrokseen. Huoneiston numero on 22.

Kalustetun asunnon ikkunat avautuvat lasitetulle parvekkeelle, josta näkyy Helsingin Jätkäsaaren Hyväntoivonpuisto ja laskeva aurinko. 

Pyyhkeet on taiteltu vieraita varten pehmeän sängyn päälle kuin hotellissa. Keittiö on varusteltu kodinomaisesti. On leivänpaahdin, kahvinkeitin ja mikroaaltouuni, lasit ja lautaset.

Kylpyhuoneesta löytyy sauna ja maan alle kalliilla rahalla louhitusta parkkihallista tyhjä autopaikka.

Tätä ja viittäkymmentäkuutta muuta asuntoa vuokraa Airbnb:ssä nimimerkki Joakim. Erikoista on vain se, että Joakim ei omista asuntoa.

Kävimme Airbnb:n verkkopalvelussa läpi majoittajia, joilla on suuri määrä asuntoja pääkaupunkiseudulla.

Listan kärkeen nousi kaksi yritystä sekä majoittaja, joka profiilinsa perusteella vaikuttaa yksityishenkilöltä. Hän esiintyy majoituspalvelussa nimellä Joakim. Profiilikuvana Joakimilla on kasvojen sijasta asunto.

Kun Joakimin asuntoihin tutustuu tarkemmin, niissä ilmenee monia kiinnostavia yksityiskohtia. Kuten se, että monet asunnoista sijaitsevat samoissa osoitteissa.

Esimerkiksi Jätkäsaaren Airbnb-asuntoja Joakim vuokraa muun muassa Atlantinkadulla, Malagankadulla ja Rionkadulla.

Kaikissa näissä osoitteissa on myös vuokra-asuntoyhtiö Saton omistamia kerrostaloja. Joakimin julkaisemien valokuvien perusteella asunnot ovat liki identtisiä Saton verkkosivuilla olevien asuntojen kanssa.

Tästä heräsi epäilys: vuokraako Joakim Airbnb:ssä asuntoja, jotka kuuluvat Satolle?

Joakimin majoituspalvelu osoittautuu ammattimaiseksi. Selviää, että bisnestä pyörittää osakeyhtiö nimeltä SW Apartments, markkinointinimeltään Sleep Well Apartments.

Asuntojen vuokraukseen erikoistunut yritys teki liikevaihtoa yli 1,3 miljoonaa euroa viime vuonna. Tulos oli 46 000 euroa voitollinen. Yhtiön hallitukseen kuuluvat varsinaisena jäsenenä Markus Pyrhönen ja varajäsenenä Joakim Back. 

Airbnb:ssa Joakimin nimellä – käytännössä siis SW Apartmentsilla – on vuokrattavana 57 asuntoa eri puolilla Suomea. 

Pyrhönen ei vastannut HS:n useisiin yhteydenottoyrityksiin eikä soittopyyntöihin. Back kieltäytyi haastattelusta, koska ei kertomansa mukaan ole enää aktiivisesti mukana yhtiön toiminnassa.

Varaamme yhden heidän asunnoistaan kahdeksi yöksi. Varauksen jälkeen osoitteeksi varmistuu Rionkatu 11. Siellä on Saton kerrostalo.

Rionkadulla yrityksen majoitustoimintaa ei peitellä. Rappukäytävän nimitaulussa asuntojen kohdalla lukee lyhenne SW. Huoneistojen postiluukuista puuttuvat nimet, mutta oviin on liimattu Sleep Well Apartmentsin tarrat. Ovet toimivat älylukoilla ja avautuvat puhelimella.

Hississä tulee vastaan eksyneen oloinen seurue. Englantia puhuva ryhmä etsii uloskäyntiä.

Onko Sato tietoinen, että sen omistamia asuntoja vuokrataan Airbnb-käyttöön?

Puhelimen ruudulle ilmestyy numero. Saton kaupallinen johtaja Laura Laamanen tervehtii ystävällisesti ja kommentoi tekeillä olevaa juttua kiinnostavaksi.

Laamasen mukaan Sato kieltää asuntojensa jälleenvuokrauksen vuokrasopimuksissa yksityisten vuokralaisten kanssa. Satolla on kuitenkin muutamia yritysvuokralaisia, jotka sovitusti pyörittävät omaa majoitustoimintaansa Saton asunnoissa, Laamanen kertoo.

Sleep Well on yksi yrityksistä.

”Meillä on heidän kanssaan sopimus, joka on tehty nimenomaan sitä varten, että he voivat näin tehdä.”

Laamanen vahvistaa, että asunnoissa on päävuokralaisena yritys. Hän kieltäytyy kertomasta tarkemmin yhteistyöstä SW Apartmentsin kanssa. Hän ei suostu kertomaan esimerkiksi sitä, miten pitkään yhteistyö on jatkunut.

Onko taloudellisesti kannattavampaa tehdä vuokrasopimuksia yritysten kuin yksityishenkilöiden kanssa?

”Ei voi niin sanoa, että olisi kokonaisuutena taloudellisesti kannattavampaa aina tehdä yritysten kanssa sopimuksia. Katsomme aina kohde ja markkinatilanne kerrallaan, minkälaisia vuokralaisia milläkin hinnalla mihinkin kohteeseen saadaan.”

Saton asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli viime tammi–kesäkuussa keskimäärin 95 prosenttia. Asuntoja on siis jonkin verran tyhjillään.

Satolla on ollut myös taloudellisia haasteita. Viime vuoden lopun ja tämän vuoden ensimmäisen neljänneksen aikana yhtiö on tehnyt tappiota. 

Laamanen ei silti pidä pääkaupunkiseudun nykyistä vuokratasoa liian korkeana. Hänen mukaansa vuokrat määräytyvät markkinassa asuntojen sijainnin, kunnon, kysynnän ja kulujen mukaan.

”Arvioimme liiketoimintaa ja katsomme vuokratasoa kokonaisuutena. Teemme parhaan arvion markkinatilanteesta ja tavoitevuokrasta.”

Sato on yksi Suomen suurimmista vuokranantajista. Sillä on noin 25 000 asuntoa, joista suurin osa sijaitsee pääkaupunkiseudulla. Yhtiön asunnoissa asuu noin 45 000 suomalaista.

Mitä ajattelette siitä, että yksityinen majoituspalveluiden tarjoaja on ulkoistanut sijoittajan riskin käytännössä teille, kun sen ei tarvitse investoida omistusasuntoihin?

”No, en ota kantaa toisten yritysten liiketoiminnallisiin motivaatioihin. Se on varmasti heillä katsottu järkeväksi”, Laamanen sanoo.

Hän ei koe, että vuokra-asuntojen tarjoamisessa tilapäiseen majoitukseen olisi mitään kyseenalaista. Tätä hän perustelee sillä, että vuokra-asuntoja on melko hyvin saatavilla.

Helsingin yliopiston aluesuunnittelun ja -politiikan professori Sami Moisio näkee tällaisessa toiminnassa riskejä.

Hänen mukaansa kiinteistöjen omistajilla ja vuokranantajilla on houkutus lähteä mukaan Airbnb-toimintaan, koska siitä odotettavissa oleva vuokratuotto on suurempi kuin normaalissa asunnonvuokrauksessa.

”Vetovoimainen matkailukaupunki helposti muokkaa paikallista asuntomarkkinaa epäedullisempaan suuntaan: tarjolla on vähemmän normaaleja vuokra-asuntoja ja enemmän tilapäisasuntoja.”

Esimerkiksi Lissabonin Alfamassa yli puolet asunnoista on matkailijoiden käytössä.

”Mitä suurempi tuotto-odotus kiinteistön omistajalla ja vuokranantajalla on tilapäisvuokrasta, sitä vähemmän sillä on halukkuutta vuokrata asuntoja normaalissa vuokramarkkinassa.”

Moision tiedossa ei ole, että tilapäismajoittaminen olisi nostanut tavallisten asuntojen vuokratasoa Helsingissä. Ainakaan hän ei tiedä tutkimuksia, jotka olisivat näin osoittaneet.

Maailmalla on silti esimerkkejä kaupungeista, joissa vuokrataso on noussut jyrkästi ja suhtautuminen Airbnb-toimintaan on muuttunut penseäksi. Monet kaupungit ovat alkaneet säädellä asuntojen vuokrausta Airbnb-käyttöön, osa jopa kieltänyt kokonaisten asuntojen vuokrauksen.

Yksi suurista majoituspalveluiden tarjoajista Suomessa on Air Host Finland, joka käyttää markkinointinimeä Roost. Se välittää Airbnb:ssä noin sataa vuokra-asuntoa. Asunnoista valtaosa on pääkaupunkiseudulla.

Yhtiö toimii hieman eri tavoin kuin SW Apartments, sillä se ei itse omista eikä vuokraa asuntoja vaan ainoastaan välittää lyhytaikaisia majoittujia tyhjillään oleviin asuntoihin.

Toimitusjohtaja Mari Tikkanen sanoo, että Roost ei tee yhteistyötä Saton kaltaisten isojen vuokra-asuntoyhtiöiden kanssa. Asuntojen omistajat ovat pitkälti ulkomailla työskenteleviä suomalaisia tai muualla Suomessa asuvia.

Tikkasen mukaan Airbnb-bisnes on taloudellisesti kannattavaa ja asunnoille on suuri kysyntä. Asiakkaat ovat pääasiassa ulkomaalaisia matkailijoita.

”Helsinki on kansainvälisesti houkutteleva matkailukaupunki.”

Sato näyttää toiminnallaan rikkovan kaupungin kaavamääräyksiä: Helsinki kieltää ammattimaisen majoitustoiminnan harjoittamisen asunnoissa, jos rakennus on merkitty kaavaan asuinkerrostalojen korttelialueelle.

Tästä voi poiketa luvalla. Sitä varten kiinteistön omistajan pitää hakee rakennukselle käyttötarkoituksen muutosta, joka taas edellyttää rakennuslupaa.

Jätkäsaaren voimassa olevista kaavoista selviää, että Saton kerrostalot Atlantinkatu 12:ssa, Malagankatu 7:ssä ja Rionkatu 11:ssä ovat asuinkerrostalojen korttelialueella.

Laamanen myöntää, että Sato ei ole hakenut käyttötarkoituksen muutosta varten vaadittavaa rakennuslupaa asuinrakennuksilleen majoitustoimintaa varten.

Apulaispormestari Anni Sinnemäki (vihr) sanoo, että ei ole tietoinen Saton majoitustoimista, mutta yksittäiset toimijat eivät voi liueta yhteisistä säännöistä.

”Asuinkerrostaloksi tarkoitetussa talossa ei voi harjoittaa ammattimaista hotellinkaltaista majoitustoimintaa. Asuntoja tulee käyttää kaavan mukaiseen tarkoitukseen, ja sen pitää koskea kaikkia.”

Sinnemäki kokee, että Helsingissä ei ole tarpeen tiukentaa Airbnb-sääntelyä, koska kaavoitus säätelee toimintaa jo nyt tiukasti ja kaupungin ohjeet majoitustoiminnasta ovat selkeät.

Hänen mukaansa kaupunki saa asukkailta paljon Airbnb-asuntoihin liittyviä valvontapyyntöjä, ja ongelmiin puututaan.

Vuokralaisten tilannetta asuntomarkkinoilla hän pitää kohtuullisen hyvänä.

”Vuokra-asuntoja on tarjolla paljon, vuokrat eivät ole Helsingissä juuri lainkaan nousseet eivätkä vuokranantajat ole voineet viedä kohonneita kustannuksia vuokriin. Tällä hetkellä kaupungissa on vuokralaisten markkinat.”

Kokonaan lyhytaikainen majoitus ei ole kiellettyä. Asukas itse saa vuokrata satunnaisesti oman asuntonsa lyhyeksi aikaa, jos ammattimaisen toiminnan tunnusmerkistö ei täyty.

Ammattimaisen majoitustoiminnan tunnusmerkkejä ovat esimerkiksi se, että kukaan ei ole kirjoilla asunnossa, huoneisto on kalustettu, majoittumisen hinta ilmoitetaan vuorokausi- tai viikkokohtaisesti, hinta sisältää internetyhteyden, sähkön ja veden ja asuntoa markkinoidaan välityspalvelun, kuten Airbnb:n, kautta.

Saton omistamissa Airbnb-asunnoissa nämä kriteerit täyttyvät.

Kaksi yötä Jätkäsaaressa on kulunut, ja vuokra-aika Joakimin Airbnb-asunnossa päättyy.

Ennen uloskirjautumista majoittaja lähettää viestin, jossa kertoo, että siivous ei sisälly vuokraan, mutta sen voi tilata erikseen hintaan 70 euroa. Sekin on erikoista. Asiakkaan loppusiivous ei ole Airbnb-asunnoissa tavallisesti mikään vuokrauksen ehto. 

Hintaa kahdelle yölle kertyy vajaat 400 euroa. 

Seuraava asiakas saapuu pian. Varauskalenterin mukaan asunnossa on jäljellä enää muutamia vapaita päiviä syyskuussa.

Teksti: Sami Takala, kuvat: Emilia Anundi, tuottaminen ja tekstin editointi: Sami Simola, ulkoasu: Matti Pietola